误读金沙洲

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

陈柳青（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司执行董事）

没有悬念，广州招标出让的昌岗路地块和金沙洲地块，都是由价高者得到。其中万科以4033元/平方米（楼面地价）的高价获得了金沙洲项目。

对于4033元/平方米的楼面地价，广州业内的观点几乎一致，普遍认为“过高”。广州的媒体也几乎一致认为：过高的地价将推高广州楼价。这次土地出让的结果令那些期待广州楼价下降的人士颇为失望。

然而，在肯定4033元/平方米为一个高地价的同时，我们还看到：大家对金沙洲项目普遍存在3个误读。

第一、   金沙洲项目不是完全的“广州盘”，从万科四季花城和其它南海盘的销售来看，很多客户均来自于南海，或周边地区，并不完全是广州的客户。很多人认为，地价4033，综合成本近7000元/平方米，售价肯定要8000元/平方米以上，面对广州客户会有销售的难题。这完全是一种误读。

对广州人来说，金沙洲是一个未成熟的郊区盘概念，而对于南海人来说，金沙洲却是一个黄金宝地。或许选择金沙洲的广州人都是中低收入的阶层，但是，选择去金沙洲的南海人却可能是中高收入者。8000元/平方米的售价并非没有可能。

参与金沙洲项目投标的单位，诸如万科、中海、保利、城建、富力等都是富有经验的开发商，面对十几个亿的土地成本，大家不可能不做认真的分析。开发商核算出来的成本和预期售价往往更接近于市场。在这一点上，媒体记者或业内专家算出来的参数，当然没有开发商自己算得清楚。

第二、   中小户型还有“创新”机会。目前有一种误读，认为金沙洲项目80%要做 90平方米以下的中小户型，容积率还要做3.0，万科肯定无利可图。事实上，我们不要忽视大开发商的“创新”能力。在国六条政策对户型的严格控制形势之下，开发商仍然还有很多从容应对的办法，也决不会“老老实实”地搞传统的 90平方米以下的户型产品。万科在产品研发上，是开发商中的佼佼者，这次面对高昂的开发成本，面对不成熟的区域市场，面对众目睽睽之下的表演赛，万科不可能不拿出新产品。

大家都说：上有政策，下有对策。这次大家倒要好好看一看：万科到底要拿出什么对策了，毕竟以这么高价获得土地，万科有3赌：第一，赌广州楼价还要上升；第二，赌金沙洲开发档次拔高（金沙洲毕竟还有政府的廉租房项目，和其他开发商以低成本获得的项目，某一个项目并不能左右整个区域的档次）；第三，赌自己的产品能突出同质化的中小户型重围。基于这3赌，我们对万科的产品就更充满期待了。

第三、   土地出让的规则是价高者得。目前媒体有一种误读，认为采取招标方式，加入企业资质、规划方案等评分标准，能有效降低地价。事实上，只要是公开出让土地，无论是挂牌、拍卖还是招标，其最基本的游戏规则是：价高者得。开发商的盈利其实是稳定的，大概是投资额的15%左右。

要降低地价，“限价”地或许还是个好办法。

如果金沙洲的楼价限6000元/平方米，楼面地价估计就会是2033元/平方米，而不是4033元/平方米了。

在目前的背景下，我们无需担心开发商的成本售价，乐观地看，万科基本上也不存在亏本的可能。

目前值得探讨的是：政府该采取什么样的土地出让方案？

如果我们注意到，目前政府连一个年度土地出让计划都千呼万唤才搞出来，执行起来，经常是月月变，季季变。连年度出让计划都搞不严谨，明显可看出政府机构还是欠缺研究。欠缺对市场的综合判断和对整个房地产产业的发展预判。

某一两个项目或地块出现问题，并不值得大惊小怪，值得担心的是：土地出让的游戏规则，何时才变得客观合理。（事实上，多年来广州的地价一直都被低估，广州的楼价也一直被低估）。

在宏观调控的特定时期，金沙洲项目的土地出让结果，给市场带来了相反的信心指数，无论如何都不应该算是一个好消息