广州户型现状和走势

 

——2006年9月4日在“广州金牌户型评选”评委会上的发言

 

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

2006年的广州户型仍然可以用丰富多彩来形容。

 

目前呈现三个特征：

 

第一，多样性。从30—40平方米的公寓到300—500平方米的“大宅”都有。2006年到2007年，恐怕是广州房地产最后的“户型盛宴”。从2003年开始，本人一直担任广州金牌户型评选的评委，最大的感受是：大户型越做越多，从2003年户均87平方米，到2006年上半年户均110平方米，广州房型可谓是越做越大。

 

    宏观调控之后的广州房地产，将进入“计划生育年代”。从2008年开始，90平方米以下的户型将占市场的主导地位，2006至2007年为产品过渡期，未来广州房型的多样性将受到限制。

 

第二，个性化产品越来越多。目前市场上出现了很多个性化的产品，主要集中在大户型上。 例如：270平方米只有4房的设计，例如110平方米2主卧房的设计，例如：独立公寓只有放没有厅的设计等。这反映出在市场发育到一定程度，广州居民自有住房拥有率超过90%的背景下，新产品已超越普通居住功能，从另外层面上满足客户商业应酬，个人炫耀等等需要的产品正在流行。

 

第三，户型因为项目地段的不同而形成的差异正在减少。广州的户型产品正往两个方向发展：普通产品的标准化和特殊项目的个性化。广州房地产正逐步形成大公司垄断的局面，产品标准化同质化无疑更有利于降低成本。2006年广州房地产销售火爆，户型创新和个性化追求正在减少，甚至可以说2006年的广州户型比起前两年的户型还更单调更缺乏亮点，这是市场的力量造成的，并不只是开发商或建筑师的责任。

 

2007年广州户型走势分析：

 

1、90平方米以下中小户型将占主导地位，在面积相同，地段差异不大的项目上，如何做出有变化的户型将是摆在建筑师和开发商面前的重要课题。乐观估计，因为面对高度同质化的威胁，90平方米以下的户型反而可能变得多样化。从2006年下半年开始，我们将会找到答案。

 

2、极有可能出现大量“灵活间隔”户型。例如一大一小“子母房”，上下复式“通透房”，左右相通 “邻居房”。在政策严控之下，开发商的对策还是挺多的，诸如把入户花园做到20平方米（按1/2计算建筑面积）户型就可以达到100平方米的舒适度。我一直不担心开发商的"创新能力"，令人担心的是：宏观调控为本该正常的户型设计带来很多怪胎。

 

3、90平方米以上的大户型将更具个性化。这一点毫无疑义。有钱人的需求仍然是推动广州大户型设计的动力。大户型与高楼价的正相关关系将更为明显。