周末为中证报写的小文章，转一下：

农历新年之后，政府继续加大了对房地产行业的调控，各地相继出台了更为严厉的房产限购政策，让大家对整个房地产价格的预期更加看淡，对于地产股也更是前景迷茫。这里我想谈一谈目前状况下对于整个地产板块的风险以及机遇的看法，希望对大家的投资有所帮助：

1、               对地产行业的质变要有清醒的认识：从目前国家政府采取的政策来看，我认为整个房产分配体系开始由市场化转回到分配制度，虽然目前的廉租房、经适房还需要支付一定的成本，但是这个成本有点类似当年国家分房体制下的房租，住房将变成每个公民平等分配的财产而不是可以集中持有的资产。在这个体制下，商品房的性质发生了转变，将变为奢侈品或者高端消费品，大量的刚性需求将不再像以往那样被逼上买商品房的路，而是有了更加合适的选择。也就是说，随着各地经适房的大量入市，市场真正的需求将大幅度减少，商品房的高估价值将迅速下降。同时，我们还要认识到，这次控制房价的调控是一次很大规模和深度的运动，而不是简单的喊口号，不管短期房价是不是能跌，这个过程是一定比较长期的，而且必然会损伤到很多良性的需求，使得房价在很长一段时间内看不到上涨的空间。

2、               对于地产股的影响首先是在估值基础的崩溃：我们知道，这么多年来地产股都是属于蓝筹股，主要是他们有着比较稳定和丰厚的收益。但是我们仔细分析就会发现，这个稳定和丰厚的收益一方面来自于国家政策的保护、另外一方面来自于土地价格上涨带来的增值收益，就地产行业本身而言，买地建房赚的只是个差价而已。现在我们发现，国家政策没了，地不批了、地价被严控了，回报的基础没了，那么这个板块的估值基础也就崩溃了。当然这个估值基础崩溃的过程在之前半年的下跌中已经得到了体现，现在是大家对新估值体系建立的价格评估过程。

3、               其次我们要注意的是，地产股的未来估值方式将从市盈率转为市净率，这将大大降低整个地产股的估值水平。怎么理解呢？以前一个地产上市公司今年又项目结算，每股赚了一元，那么大家可以用个20倍甚至30倍的市盈率去估值他值20-30元，理由是他可以稳定地获得这样的利润。但是现在，我们发现，年收益1元多的公司，可能股价市盈率10倍都没有，为什么呢？因为大家会想，今年有个项目结算你有1元收益，明年呢？国家调控你没项目了，说不定还亏损呢，因此不再用市盈率的倍数来估值。那应该怎么估值呢？我们不是要开国际板吗？我们可以参考下香港市场对于地产股的估值，基本就是净资产的1-2倍，当手头有项目或者有了新项目，大家可以估算下大概能赚多少钱，每股净资产能增加多少，再根据公司获得项目的难易程度，对照净资产给个1-2倍的溢价，这基本就是地产股的估值模式了。所以，对于某些净资产比较低的公司，虽然跌的幅度很深，股价也不高，但是在新的估值模型下或许还是很高估；而有些跌破净资产的公司，或许倒是可以给予关注了。这就是地产股的估值模式发生变化以后，我们在判断高估和低估中要注意的一些风险。

4、               那地产股有没有什么机会呢？我觉得随着房产税以及国X条的不断出台，地产股的下跌幅度和成交量都明显减少，说明正在逐步进入一个试探市场可以接受价格的时期了，特别是随着新估值模式的逐步深入，大家也会重新对地产股有一些新的想法。比如，在目前形势下，地产股整个板块而言有个非常明显的劣势就是失去了融资功能，那么对于公司来说，上市的意义何在呢？特别是对于一些手头基本没有项目了，又接不到新项目的公司而言，上市公司的名称只是一个空壳了，已经失去了存在意义。那么很显然，证券市场是一个讲究资源优化分配的地方，既然是个对主业无用的壳，那么转型或者转行的行为将大量产生，也就是说，我认为房地产股将在今后的1-2年内出现一个明显的卖壳潮，对于我们来说，寻找出那些自身财务状况干净、没有什么黑洞纠纷的、目前基本无项目可做的、市值比较适中的地产公司作为壳资源观察，在一个合适的价格买入或许是一个不错的机会。

    所以，综上所述，我觉得对于房产的调控继续要重视，对于地产行业的投资已经没有意义，我认为等待卖壳潮的到来或许是地产股未来最大的机会。