降房价与降房贷是楼市回暖的关键

文/杨国明

本轮楼市价格出现调整，根源在于市场供求关系发生了逆转。包括一线城市在内，中国绝大部分城市供大于求，且房价普遍超出有效需求者的实际购买能力。即使三四线城市限购放松，带来的新增需求也相当有限。除非房价出现大幅度下降，同时房贷出现大力度松绑，否则市场很难出现实质性回暖。

有调查显示，除北上广深等一线城市外，房价从今年年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%甚至更高，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。

其实，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉。很多地方政府唯恐房地产这棵财政业绩的大树被市场刮倒，明里暗里实施了许多应对政策。限购政策只体现在文件里形同一纸空文，所有房产中介始终利用各种虚假手段应对限购。因此外地人要获得当地购房权相当容易，由此，取消限购能带来的新增购买力也就自然很有限。

对各地政府来说，与其把精力放在如何救市，不如把时间和精力用于调整地方经济结构，促进产业优化。切实优化财税政策，让利于民，从而减轻有效需求实际负担，这才是地方长远经济发展的大计。地方经济的转型升级不以房地产财政为靠山，才能间接促使楼市健康有序发展。至于房地产市场，还是交给市场自由调节的好。

2014降价潮已经到来，包括一线城市在内，开发商唯有调整销售价格降低利润才能维持现金流正常运转。相信每个开发商都会算账，如果降价利润大于中长期银行贷款利率，开发商必然选择降价销售回笼资金，如果降价销售利润小于贷款利率就必然选择死扛。由此可见，降房价与降房贷是楼市回暖的关键。

从另一个角度看整个房地产市场，房企也好，投资客也罢，没有投机者的资金断裂而引发的撕心裂肺的痛楚和深度思考，就永远没有中国房产市场走向理性和成熟的那一天。因此，房价该跌的时候就应该让它跌下去，需要让一直处于危机中赚钱的国人沐浴楼市危机的时候了，相对于降价暴风雨过后的房地产长久黎明也还是值得的。