留给房企的深刻思考

文/杨国明

近二十年的中国房地产市场化进程，催生出了大批房奴，同时也快逼死了绝大多数不怎么富裕的50后、60后、甚至包括70后的父母们。该透支的已经透支了，该提前消费的也提前消费了，未来十年甚至更长时期房价暴涨的历史不会重演，开发商也该歇歇了。

以北京为例，原本北方民风和民俗以及消费观念，是不怎么热衷于购房置地的。不知是社会发展得快，还是北方人在市场经济竞争中逐渐拥有了商业头脑，总之在十几年房地产迅猛繁荣和发展中有意无意的被裹挟其中，成为了购房大军中的一员。

全民购房的大潮汹涌澎湃地翻腾了近二十年，今年才显现出后劲不足的颓势。其中三个重要原因叠加成为不可逆转的理由：首先，目前北京房地产市场显现出供大于求的态势，房价远远超出实际刚需的购房承受力，此起彼伏的自住房弃购现象便是有力证据；其二，金融紧缩房贷利率日益提升，控制了相当一部分本地刚需的购买欲望。

仔细观察发现，近两年实际购房群体已经发生了微妙变化，投资和外地在京企业主成为购房主体，但同时受限购政策的制约，相当一部分非本地购房量在急剧减少；其三，北京为响应中央严格控制特大城市人口规模的号召，决定迁出部分产业，逐步向周边城市疏散500万人口，使北京城市总人口至2020年控制在1800万人左右。

京津冀协同发展，部分人员密集型企业迁出京城，具有重大现实意义和深远的历史意义。不仅避免了行政命令调控房地产的硬伤，使土地和房价回归市场本来属性，还规避了发达国家经济发展过程中曾陷入过的泥潭。由此可以断言，从90后这一代开始，已过去的“悲惨”被动购房历史不会再重演。理由是，有60后、70后父母已经给他们购置了房产，90后在今后相当长时间不需要再买房了。

某商业网站对全国400名90后做了问卷调查，约55%的90后选择了“不买房”，其中六成是因为他们的父母已经给他们预备好了房子，有四成是因为工作岗位频繁变动，对租房的认可度更高。

相信将来，有能力的90后包括00后也还会成为新购房主体。因为他们可能不会满意父母留下来的房子，更新换代式的消费或将成为未来市场的主力，因此房地产产品需要设计出那时他们想要的房子。这就是经济规律和市场周期的轮回，但仍需视未来供需状况和市场变化而定。

对于未来的90后、00后的市场，业内人士人为，北京的90后们确实不缺房，但可能会为了寻求自由、舒适而升级换代。而来自北漂的90后创业者们，未来的买房需求将非常旺盛。他们买房更多是靠父母资助，不太能接受一居室的‘蜗居’状态，而倾向于交通出行更加便捷的两居或三居。