一边高喊降房价一边又高溢价出让土地为哪般

文/杨国明

政府一边高喊降房价，一边又高溢价出让住宅用地，究竟哪个是真哪个是假，百姓云里雾里。4月16日位于东城区香河园3号地以19.15亿元的价格成交，溢价率达到43%。楼面地价达到2.57万元/平方米。该地块也成为继通州区永顺镇商务园C2地块东区项目之后，北京年内第二块溢价成交的土地。

目前，东直门区域在售楼盘价格在每平方米七万元左右，本来该区域已没有多少在售楼盘和积压存量房，虽然七万元左右的售价属于豪宅范畴，但由于市场在该区域的供应量少，也掀不起大浪来，然而，4月16日2.57万元/平方米的楼面地价打破了业内外所有人士的幻想。是不是从低于底价拿地开始，到溢价10%，再到43%，接下来又将是一片“地王”称霸京城呢？

有机构人为，由于地段决定土地价值，因此，香河园地块溢价成交并不意味着土地市场已经回暖。没有区位支持下的其他住宅类地块，尤其是远郊区住宅地块依然以底价成交。

笔者却认为，北京近三十年房地产发展，始终是摊大饼式的呈放射状发展，“饼心”的热度和价值一定会对“饼边”的热度和价值产生一定的影响。

以北京为例：十多年前，通州房价不过每平方米2000多元，随着东部CBD概念的崛起和人为的无限扩展，致使紧邻朝阳区的通州房价一路看涨，从每平米3000多元，一下涨到了每平米8000多元，大有“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”之豪迈。之后的“CBD后花园和通州新城概念”更是让该区域一发而不可收拾，两年前，炒得最凶时通州房价一度达到每平方米28000元之多。

近两年，在限购政策和金融紧缩政策联合打压下，通州楼盘价格终于开始松动，并出现了较为明显的下跌，但，距离合理的区域房价仍有30%左右的降价空间，至今通州房价仍然维持在每平方米15000元—18000之间。

如果说十年前通州因受CBD辐射影响房价节节攀升，那么，五年前与通州仅一桥之隔的燕郊房价受益最大，“饼心”与“饼边”效应再次显现。从最早燕郊大盘上上城每平米2000多元开始一路走高，2010年时上上城、天洋城等楼盘，最高售价达到了每平方米8000多元。

近期有机构认为，一季度市场资金面有所缓解，预计未来北京土地供应中将出现两大现象，部分热点区域的地块将受到市场热捧，而其他区域地块可能因为调控的深入而继续降温。如果该机构判断无误的话到是比较理想的结果，关键的是政府在出让土地时要心中有数，千万别一边高喊降房价，一边又高溢价出让土地。这种拿自己的矛刺自己的盾的行为将会事倍而功半，让我们拭目以待。