局部趋缓不代表楼市复苏

文/杨国明

近日，楼市量价齐升房地产市场复苏言论风生水起，大有宏观调控就此打住之势，果真如此吗？笔者认为，房价下跌信号强烈，大势所趋毋庸置疑，房地产市场局部趋缓不代表楼市复苏。就北京而言，东西南北中，每个区域都有各自的特色和功能，反映到现实中的就是区域价值，更为直观的就是房价。当下，却有个别房价降幅相对较大的区域成交量缓步回升，如，大兴3月份商品住宅成交1165套，首超朝阳居成交榜首，目前大兴存量达18104套，库存压力过大致在售项目大力促销，并非普遍现象，只能证明相对合理的房价会得到刚性需求者的青睐。

综合测算，在今年网签正常的日期中，北京楼市住宅平均日签约套数为370套。而2011年全年日平均则为586套，即使剔除2011年1月份非调控月，2011年全年日平均签约也在500套以上。因此，当下楼市并未出现量价齐涨，而依然是以价换量的趋势。

近几周来，包括保利、恒大、招商在内的标杆房企在全国范围内，尤其在二、三线城市，已展开了大幅促销降价活动。北京市住房和城乡建设委员会的信息显示，2012年1月1日至3月26日，共有27个项目取得预售许可证，除了6个3月22日之后新近取得预售证的项目外，其余21个项目中，目前有8个项目仍然为零成交。资料显示截至3月22日，近3个月新增项目的累计签约率仅为8%，与去年同期接近五成的签约率相比，相当于同期消化速度降低了80%以上，即使去年三、四季度的销售去化率也达到了20%左右，并没出现零成交现象。而今年“零成交的项目大部分为非刚性需求项目，而且在定价上明显高于周边项目。”房地产专业研究机构举例说，如中海九浩苑就比周边项目高出15%以上，新开盘报价也比去年一期上涨了9.4%。

北京中原市场研究部统计数据显示，上周签约的热点项目依然以低价盘为主。成交均价除朝阳、海淀等个别项目外，基本集中在2万元/平方米以下，首套刚需依然是目前入市购房的主力。房地产专业研究机构认为，近期开发企业加快项目上市，通过“降价跑量”，刺激了楼市购买力的进一步释放，成为带动近期楼市销量增长的原因之一。

目前，北京2万元/平方米以下的楼盘都在那儿呢？东部：在六环与通州周边，房价回归合理后应该在1万元/平方米；西部：在五六之间，房价回归合理后同样不应该过万元；南部：五环以外与黄村之间为2万元/平方米以下区域，由于，近几年南部区域规划改造力度大，市政配套强于其他区域，交通设施完善以及生活配套齐备等，区域价值迅猛提升，与东西部区域基本同步，房价回归合理后应该在1万元/平方米左右；北部：在六环与昌平之间，由于北部区域纵深腹地短，继续向北发展空间有限，加之受上风上水传统习俗影响，该区域房价下降空间相对小于上述三个区域，房价回归合理后应该在1万元/平方米以上。值得一提的是，北五环沿线由于受奥运村以及国际商务利好衬托，区域价值明显高于东西南三个相同位置，房价回归合理后应该不会低于2万元/平方米。

北京市去年实行的房地产调控政策总体效果良好，完全实现了“稳中有降”的目标，但，距房价回归合理价位还有相当大的距离，房价回归到合理价位是一个长期的过程，房地产调控也将成为今后相当长时期的一项长效机制。当下，房地产市场局部趋缓不代表整个楼市复苏。