以价换量暂难撬起楼市

文/杨国明

日前，市住建委清理无效房工作落听。无效库存自3月27日起被清除，北京建设网对外公示的可售住房因此由2012年3月26日的12.4万套、1589.8万平方米分别一次性调整为9.1万套、1085.1万平方米，其中可售期房6.7万套、778.6万平方米，可售现房2.4万套、306.5万平方米。

针对此次住房库存清理工作，有房地产专业机构认为，表面上看似乎住房库存减少，但实际上，房企的压力并不会有任何变化，对于消费者来说，更是无关紧要。理由是：当前市场已不再是数据表面引领趋势的时期，限购、贷款政策，以及消费者自己理智的购房态度才是市场的主导。

此次清理的无效存量房中，现房是重点，在最新统计的实际存量数据中，期房的占比由之前的65%上涨到74%，也就是说，清理后的数据更反映出期房市场的真实压力。在房地产调控或将成为长效机制方针指导下，以及长期严厉调控政策影响下，市场成交持续低迷，即使存量数据大幅减少到9.1万，按目前月均5000套的消化水平计算，消化周期也要一年半时间，这还没算逐月快速增加的开工或新竣工的套数。

近日，有媒体报道3月份以来，北京二手房成交量与一二月份相比上涨明显。多家机构数据显示，二手房整体市场呈现出回温的迹象，消费者的观望情绪有所缓解。更有个别机构拿出所谓数据予以佐证称：“全市二手住宅网签总量为2630套，环比前一周的网签总量上涨了14.9%，比去年同期上涨了23.4%。而随着成交量的回升，北京二手房价格自2月份起已悄然升温”。种种迹象表明力挺房价的大有人在，期盼房地产调控嘎然而止的大有人在，希望刚需群体赶快出手买房的大有人在。

据房地产专业研究机构介绍，“从目前北京二手房价的水平来看，去年到今年虽有小幅波动，但实际降价幅度并不大，房价在今年仍将有10%—20%左右的下跌空间，所以广大业主仍要做好二手房价继续下跌的心理准备”。

当下，市场上有两种截然不同的声音，一种是市场已经复苏回暖，另一种是房价还没降到位，降势仍在继续。究竟那种声音比较客观和可靠呢？笔者认为，当我们意识到有两种声音对冲时，事情就好办了，因为透过现象可以看清本质，而不会被任何一种声音的表象蒙蔽和误导。最新统计数据显示：截至目前48家A股上市房企，2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，去年库存已成开发商的当务之急。怎样尽快去库存，唯一的选择就是降价促销回笼资金，没有合理的房价很难忽悠刚需群体出手。

笔者认为，降房价已成为社会问题，民众不满意的积累与政府缓解矛盾的努力，实际已形成一种“赛跑”，哪种力量跑在前面，或将成为决定房地产市场何时复苏的关键。在此，奉劝那些执迷不悟仍然死扛房价的开发商，别指望党的十八大召开会给房地产松绑，那只不过是一部分房企的幻想或侥幸心理而已。应该从现在开始，积极降价促销，尽快回笼资金以谋求其他领域发展，尽快实现靓丽转身，否则，当资金链彻底断裂的那一天将后悔莫及。

事实证明，在房地产调控非常时期，以价换量属于开发商无奈之举，也可以肯定地认为是聪明与智慧之举。不能简单地认为楼市的“春天”已经到来。以价换量暂难撬起楼市。