《法制晚报》特约评论

刊载于3月20日b02版

南京市近日下发了《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，对房地产市场的调控和管理提出了七条意见，简称“宁七条”，包括：

一、今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上；

二、地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，原则上控制在起始价的45%，竞价达到最高限价时仍有竞争的，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人；

三、对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险；

四、按季度分解控制房价涨幅，申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则；

五、新建精装房需申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估；

六、2014年开始高淳、溧水两区的新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统；

七、加大楼盘销售价格监测，合理反映南京新建商品住宅价格水平。

综合分析，“调整结构，限制房价，控制风险”是其最大特征。

第一、二、四条主要是完善住房供应结构。针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，“9050”进一步提高了中小户型住房的比例，把刚性自住需求放在更加突出的位置。同时“限地价、竞配建”的方式卖地，在集中建设的基础上，探索分区建设的模式，对出让住宅用地面积10万平方米以上的商品房小区，原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。针对出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流、合理引导，暂缓其上市，通过行政化的手段压低房价指数。

这些做法，对于调整成交结构，遏制南京均价过快上涨可以起到一定的作用，但是对具体楼盘的“限价”力度比较有限，容易导致定价或备案价尽量接近价格最高控制点。由于中低端楼盘普遍提价，遏制了整体均价的同时，有可能促使个别楼盘价格短期内反弹。

第五条是严格审核精装修成本。去年来，南京在房价的控制逼得不少开发商纷纷采取“毛坯改精装”的方式拉抬售价，最典型的是江北某高端楼盘，申报价格时精装修竟比毛坯增加了7000元/㎡左右的装修费。

挤掉精装修的水分，对于限制价格能起到一定的作用，但需要注意“第三方机构”的聘请，避免推荐营利性的装修公司，而应是类似装修协会一类的民间机构。

第三条是加大风险的控制。为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

该项政策旨在给开发商敲响“警钟”，但目前南京在售的楼盘多为项目公司操作，即一个楼盘一家公司，房子卖光了，开发企业可能都将注销，因此这一政策也许会沦为一纸空文。

其余两条是加强监管。去年下半年至今，高淳、溧水两个板块升级为南京市新区，房地产开发供销两旺，因此房价审核急需纳入全市的统一范畴，由于这两区低于其他区的均价，这将在一定程度上拉低了南京地区的房价水平。

总而言之，“宁七条”在一定程度上可以限制南京地区整体楼市均价的过快上涨，但对于具体楼盘价格，则更多是依靠供求关系及成本构成进行调节，如“限地价、竞配建”表面上来看，使土地市场交易价格降低或溢价率控制在45%以下，但由于配建条件的存在，不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低。