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面积是政策房选择中最直接、也最费心思的指标，既关系到前期的购买总价、补偿标准，以及后期的运行费用，又影响到居住的质量，因此，选择时应从以下四个方面予以权衡：

    对应性

品种的对应性。

廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供租金相对低廉的普通住房。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）文件，再次强调了廉租房的面积标准，指出“新建的廉租住房套型建筑面积控制在50㎡以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。”

公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的住房。按照2010年6月12日由住建部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式颁布，要求单套建筑面积严格控制在60㎡以下。

经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城镇中低收入家庭供应，具有一定保障性质的商品住房。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）文件，“合理确定经济适用住房标准，根据经济发展水平，建筑面积控制在60㎡左右。”但实际上，执行中的面积标准已经大大超出，甚至与普通商品房不相上下。

限价房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品房。关于面积，中央没有给出严格的限定，各省市根据地方实际情况灵活制定。《北京市限价商品住房管理办法（试行） 》（京建住【2008】226号）规定：“限价商品住房建筑面积以90㎡以下为主，其中，一居室控制在60㎡以下，二居室控制在75㎡以下。”

需求的对应性。

一居的小户型，自住时多作为过渡房，购房对象通常是参加工作不久的年轻人，其购房动机是积蓄不多又渴望拥有自己的小天地，当然也需要厅、室、厨、卫等五脏俱全，并且每一部分的面积都要求小字号的。

二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、两口可住，孩子小时也能凑合；投放市场时，比一居租户群宽，比三居易于转让。

三居室是未来的主力户型，三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及服务阳台可以进一步考虑。

舒适性

    是从人体工程学和家居生活的基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。除人的视角、活动外，还应考虑利用率问题，如果居室中部分面积既不能用于摆放家具、电器，又无助于人的活动，不仅不能增加生活情趣，反而增添购买及运行费用，舒适度自然打折扣。比如普通家庭中的客厅，主要陈设的是沙发、电视、花木等等，是会客、家人团聚的场所，太小让人局促，太大又让人感觉空荡，因此，客厅的开间以3.3-3.9米为宜。又比如，二居室的卫生间有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型客户：单身或两口，单卫已满足需要；三口之家或两代老少，最好选择双卫，这是提高品质的重要指标。

    地域性

    由于各地区人们生活习惯的不同，对户型面积有着不同的要求，因而选择上存在着地域性差异。比如，北方地区认为二居室应该在80平方米以上，而南方地区则觉得这样的面积可以是三居。再比如，南方地区多数户型都设置内外双阳台或服务和休闲阳台，并且面积比重较大，因为纳凉和晾晒是生活的重要环节，而北方地区的阳台多为封闭，并且面积不宜过大。阳台在南方作为实用性的象征，到了北方则变成了改造成的象征。

    配套性

    配套的优劣关系到住宅功能的发挥。住宅户型中厅的功能以接待客人、家庭休闲为主，如果小区内会所配置齐全，使用方便，小区外商业发达，服务周到，厅的一些功能可以转移至外面，家中的隐私也可以得到更好的保证。这样的话，厅的面积可以缩小，从而缩小了整个套型的面积，或者用以增加其它功能空间的面积。

    选自李小宁《政策房的设计与改造》，待续。

    由李小宁著、中国建筑工业出版社重点出版的《政策房的设计与改造》、《小户型的选择与改造》、《中户型的选择与改造》、《大户型的选择与改造》、《别墅户型的选择与改造》、《公租房的设计与改造》、《度假、养生户型的选择与改造》、《模块户型的设计与组合》等8卷设计全集从2010年底起陆续在全国发行，获得了良好的反馈。该系列囊括了国内近10年上市住宅全部样式，作者从北京、上海、广州、深圳、厦门、长春、海南等地数万个在售户型中，挑选出富有代表性的800个样式，运用3500余种招法，从十几平方米的迷你一居到一千七百平方米的独栋别墅，分门别类地亲自操刀设计与改造。全集1600页，采用大16开彩色印刷。为保证一目了然，户型改造采用3D立体图设计，配有逼真的家具和装饰，采用前后对比并配有翔实的文字分析，尤其对正在设计中的项目优化，起着重要的指导作用，是一套不可多得的户型设计优化改造宝典。

    李小宁常年从事户型研究、讲学、设计，担任多所大学的建筑学客座教授，出访了50国，足迹遍布百余个城市，考察了大量的海外地产项目，在与国外同行不断进行广泛交流的同时，把握着世界住宅发展的脉络，并且将国际先进的居住理念与中国具体的生活现状相结合，创造出了一系列符合中国国情的户型样式。他常年笔耕不缀，发表了千万字的著述，目前已在国家级出版社出版29卷建筑理论和实践的个人专集，其中多本已作为大学建筑专科的教学课本。

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