李小宁

　　前不久，中央进一步扩大内需的十大举措引起了大家的关注。我国去年固定资产投资总规模13.7万亿元，而这次仅两年多时间就安排4万亿元的投资，应该说，对经济的拉动作用是非常大的。

　　那么，这些举措对楼市未来的时间和空间的影响有多大呢？

　　时间渐进，提赈市场需要过程

　　4万亿的投资分成几部分：一部分是中央政府的财政支出1万亿，一部分来自地方政府的财政，还有一部分是来自于民间，来自于社会，因为政府的很多投资项目一旦投资下去，很自然地会引发社会投资。如果这个效益选择比较好的话，政府先投一笔钱，很多的投资者会跟进，产生聚集效应或者承付效应。

　　像第三举措的:“加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。”比如修个公路，附近肯定会有一些民营企业家或者是民间的投资者来投资，会有一些房地产的开发，投资本身引发了聚集效应和承付效应，推动了房地产。但是，投资环境的改善是需要时间的，尤其这些路网是连接城乡间的重大基础交通设施，建设周期较长，对城市住宅的直接拉动作用非常有限。

　　像第八举措中:“提高城乡居民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。”这些对于增大内需有着直接的作用，也是在GDP下滑、收入预期下降时的重要补充。但是，由于这些年房价上涨过快，购买房屋的资金相对于收入来说比值差距过大，并且国家这项举措更多的是扶持低收入人群，而这些人又都不是购房的主体，加之增加收入是需要经济支撑和时间渐进，因此，短期内对楼市的影响更多地来自心理。

　　空间压缩，商品住房比例减小

　　这次投资分成三类：一类是有商业回报的，需要政府引一个头，筑巢引凤，比如说一些桥梁、铁路和公路，民间的投资者可以跟进，可以获得投资回报；第二类是另一个极端，比如说在一些落后地区，尽管从商业角度来看没有回报，但是出于平衡发展，出于社会福利要求，出于扶助贫困考虑，必需投资，这类项目不能指望社会上的投资者来跟进；第三类是处于前两类之间的项目，是属于一种消费型投资，比如说廉租房，一旦投进去之后，它带来的效果是民众实际的消费水平提高，尽管这种消费没有商业回报，短期内也不能够反映在GDP里面，但是从长远来看，它对整个经济的发展是非常有作用的。

　　像第一举措里:“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度。”就明确地提出了“加大、加快”保障性住房的建设，虽然政府强势扩大内需以保经济增长，但是由于对保障性住房的大力投入，既促进了房地产的发展，又在一定程度上对商品房市场空间产生了压缩，同时，对房价的增长空间也产生了平抑。尽管第七举措提到：“加快地震灾区灾后重建各项工作。”会对震区的房地产起着巨大的拉动作用，但对于全国庞大的房地产行业来说，更多的还需要依靠自身的调节。

　　时空交错，改变楼市现有格局

　　在这次公布的宏观经济政策重大调整中，改善民生被放在相当突出的位置。通过加大对民生工程的投入力度，改善居民生活、增强消费能力，以拉动消费、促进发展。

　　像第十举措中:“加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。”在住宅贷款的条件上，较之前一段会有一定的宽松，但受美国次贷危机的影响，一些银行可能反而会更加谨慎。而第九举措里：“在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。”这些确实对扶持企业起了重要作用，但财政部、税务总局相关负责人明确地表示，“房屋建筑物等不动产，不纳入增值税抵扣范围”。另外，“购房退税”是否会重出江湖，也是需要我们加以关注的。“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，后来取消，但这种优惠政策在许多国家和地区都一直存在。

　　因此，应该清醒地看到，政府对住宅市场的扶持更多地会向保障性住宅、小面积普通住宅倾斜，而这些，会在未来改变楼市的现有格局。