两地的房价调控：计划为主，还是市场为主

    两年多前，在一些房地产论坛上以及面对媒体的采访时，我曾提出对于房地产这类资源性产品，应等同于石油、天然气，采取适当的行政干预，并结合市场调节进行调控，以应对日益高涨的房价。后来的事实是，调控政策出台了一些，但房价却越来越高。

新加坡是一个人口密度较高的城市型国家，政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成：政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用；商品房包括共管公寓等高级公寓和私人住宅，是由私人投资修建，并按市场价格发售。据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

我国在1988年住宅市场化开始时，曾设想按照新加坡的模式，保障性住宅达到80%。 但是一系涉及房地产的腐败案显示，房地产能够满足地方官员多方面的需求：一方面，房地产能提升城市形象，是GDP的重要组成部分；一方面，纳入商品房开发，地方政府可以从土地中得到收益，并且房价快速上涨带来的是税收增长；再一方面，一些地方官员也通过权钱交换满足了贪欲。因此，各地在发展住宅建设时，为了急功近利，不断扩大商品房的份额，使保障性住宅降到了很低的比例，像北京接近10%左右，而上海却连1%都不到。

　　为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。而我国前些年在经济适用房的分配方面出现的审核不严，销售混乱的状况，因而导致开着奔驰、宝马的住户买到了紧俏的保障性住宅。

    一位我国南方某市的领导曾向我坦言：“时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显，因为在与房地产相关的税收中，有75%归地方所有。在我们市，土地出让金的30%直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，土地拍卖价也越高。到目前为止，还没有听说过有哪个城市的房地局长公开表示要让房价降下来，否则局长的位子恐怕也坐不稳了。”

     建设部统计公报显示，我国城镇住宅私有率由2002年的72%快速升至2006年的82%，已经超过许多发达国家的水平。即便考虑到部分私有住宅用于出租，根据国外的相关经验大致推算，我国城镇住宅自有率（指用于自住的私有住宅面积与住宅总面积之比）也应超过70%。这一数据意味着，目前我国70%左右的城镇家庭已拥有私宅。尽管如此，很多家庭面临住房更新换代、家庭成员独立、面积需求扩大的境况，目前的高房价已经超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。实际上，即使重点城市的住房生产能够同住房需求相匹配，只要存在强大的外来购买力，存在类似于股票的“资产属性”，存在源源不断的“灰色收入”，那么求总是会大于供，价格也会继续飙升。如果单纯依靠市场自由调节，必须引入大量的供应冲击，才能压制住房的“投机属性”，使得房价回落到合理的水平。简单地说，就是住房的数量必须超过实际需求非常多，并且保障性住房占有较大的份额，才可能真正控制住房价。显而易见，这样的调整也许需要较长的时间才能达到量的要求。不管怎么说，北京的“两个1000万工程”已经拉开了用价格和数量进行供应冲击的序幕，用以调节市场，虽然任重道远，但毕竟呈现了曙光，除此之外，恐怕也应该学学新加坡的行政干预。

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