稳定的投资回报

    近些年，新西兰自用住宅的持有率自90年代的75%降至65%，同时也从世界第一的排名，降至目前的世界第八，主要原因：一是高通货膨胀的时代已经过去，不动产抗拒通货膨胀的迫切性不再那么重要；二是年轻一辈的新西兰人不太负担得起日益增加的房价，而选择租屋一途；三是移民的不断涌入，租房成了主要的居住方式。
    住宅投资一般有两大收入来源，房租现金收入和不动产增值收入。我的一个朋友前些年依靠贷款购买了奥克兰一栋三室两厅的自用住宅出租，其中土地价值4万纽币（新西兰元），房屋价值10万纽币，家电及简单装饰2万纽币。购买时他首付款为3万纽币，其余依靠银行贷款。新西兰实行周薪制，出租时每周的租金收入250纽币，全年扣除4周的空置期，按出租48周计算，租金收入为12000纽币。由于银行贷款利息高达7%，所以全年还息9100纽币，加上房地税1200纽币，保险及其它项支出为500纽币，以及交由专业公司管理缴纳租金收入7.5%的管理费900纽币，全年支出总计11700纽币。收入减去支出，净收入为300纽币，仅为投资3万元纽币的1%，比起目前国内的租务市场来，投资回报要低很多。这一方面是因为国内在房地税和保险的管理还有许多漏洞，另一方面是银行利息低于新西兰。实际上，新西兰住宅投资主要依靠不动产增值收入，假设房地产的平均增值每年是3%，10年后的房价将约等于21万纽币，扣除所有开销后不动产增值48000纽币，其平均投资报酬率将超过每年16%。

　　新西兰政府对外国投资者没有任何限制，不征收土地税。由于大量的移民进入新西兰，奥克兰的物业需求量持续上扬，加上市区土地供应量少，可供兴建房屋的土地更加严重短缺。从近10年的房产走势看，新西兰楼市因1997年亚洲金融风暴的影响一直处低谷，2002年底开始回升，至今一直处于升幅阶段，所以新西兰房产比较适合作为长线投资产品。新西兰房产最大的优势是具有稳定的租金回报和升值，而且是永久业权。

    未完待续 

    下节连载六:完善的居住保障