《2006夏"活跃区域选房读本(西部篇)》

　　活跃楼盘点评

　　点评专家：李小宁房地产经济研究发展中心负责人 李小宁

　　西部楼盘的覆盖面非常宽阔，从京昌高速到京石高速，从二、三、四、五环一直扩展到六环。但西部的土地开发资源也非常有限，可供大规模销售的项目屈指可数。西北部是北京的上风上水，依托优良的西山、昆玉河和清河的景观资源，借助国家部委和军队机关以及众多的大学所形成的尊贵和文化气息，加之中关村高科技产业所带来的经济养分，使这片土壤显得非常肥沃。西南部相对贫瘠，但近年加大了开发力度，依靠高速路和环路的优势，许多知名地产商纷纷入主，使该区域逐渐升温。
　　本次点评仍然分为两个系列：
　　一个系列为橡树湾VS北岸.布鲁斯。这两个项目位于上地及后山板块，属于中等规模的中档毛坯房项目，主力户型为70-136平方米的精巧户型，均价在8000元左右。
　　另一个系列为西四环外的万科.紫台和西三环内的缘溪堂，属于小规模的高档精装修项目：前者基本为清一色167平方米的三居室，价格在9300元；后者将三居室放大到300-400平方米，价格也攀升到了23000元。

　　橡树湾VS北岸.布鲁斯
　　优势：
　　1．两项目处于京昌高速路两侧，出行便捷。其中橡树湾处于清河核心地带，现时地区配套较为完善；而北岸.布鲁斯西侧计划开通至奥运村大屯的双向六车道主路，跨过清河，经过奥林匹克公园，未来交通前景看好。
　　2．橡树湾的板塔结合及分区围合布局，使社区园林景观富于变化；而北岸.布鲁斯毗邻清河北岸及高尔夫球场，自然环境较为优良。
　　3．橡树湾板楼部分户型进深较短，通风、采光良好，而塔楼部分的1居室增加了半间房，功能可变性增强。
　　不足：
　　1．北岸.布鲁斯位于京昌高速路清河桥东2.5公里，偏离生活中心，配套较弱；而橡树湾西距轻轨站1.5公里，依托城市轨道交通的优势不足。
　　2．橡树湾建筑面积达70万平方米，社区布局比较丰富，但所处区域新旧建筑混杂，市政改造力度有限；北岸.布鲁斯虽然密度较低，并借助自然优势，但建筑形式过于平庸，缺乏时尚亮点。总体而言，两项目在目前的高价位上，升值空间比较有限。
　　3．北岸.布鲁斯虽为纯板楼，但户型进深偏大，部分居室受开槽影响，采光面较窄。

　　万科.紫台VS缘溪堂
　　优势：
　　1．两项目离环路很近，交通比较畅达。
　　2．缘溪堂3.3米的层高，3梯2户，以及外墙干挂砖和LOW-E防辐射玻璃，为建筑提供了高档的空间和配置。万科.紫台12.9米的短进深和11.6米的大面宽，使采光、通风非常充分。
　　3．缘溪堂借助玉渊潭公园的景观优势，可谓得天独厚，在这样的区域，会有一定的高端客户群支撑。万科.紫台的开发商有丰富的设计经验，社区园林采用高低落差布局，精巧而富于变化。
　　不足：
　　1．两项目规模都偏小，物业管理费用总额有限，因而单价偏高。
　　2．万科.紫台所处位置比较偏僻，尽管项目正在聚集，但目前人气与配套明显不足，综合设施只能依靠分散的社区商业。缘溪堂虽然紧邻三环，但是驶入主路须绕行小街，不太方便。
　　3．缘溪堂目前的价位，虽有特殊客户群支撑，但已很难有升值空间；万科.紫台已创区域价格新高，短期内也无法再上新台阶。
　　4．缘溪堂的3座板楼的阶梯布局，使中间楼和西边楼的东侧户型会被遮挡，并有互视；同时，西边楼紧邻环路，噪音很大。万科.紫台在大户型社区中围合了2栋低层LOFT小户型楼，使建筑布局显得突兀；并且，相对于清一色的三居室而言，这样的配置，会使业主成分变得混杂。
　　5．缘溪堂公摊很大，因而使用率较低。其中多数户型大而无当，灰色空间较多，如：客厅偏大，卧室偏小；交通通道偏大，次卫生间偏小，使得各空间在面积配比上显得不够均好。

　　刊载于2006年8月24日《精品购物指南》