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撤市设区：从化房地产发展迎来新动力
(2014-03-11 20:34:19)
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撤市设区从化区楼市影响房产 |
今天，广东省房协和从化区房协在从化建设局召开有众多房企参加的“从化撤市设区对楼市影响座谈会”，会上我应邀作了《撤市设区：从化房地产发展迎来新动力》的主题演讲。
从化撤市设区给楼市带来什么影响？
最大的影响，应该说是从化城市地位与城市价值上升，房地产迎来发展良机。从化区作为广州副中心的定位基础更牢，吸纳更多资金参与区域建设、房地产投资。户籍、教育、医疗、文化等资源的价值含金量更高，对区域房地产价值的影响显而易见。与广州地域和观念的联系真正融为一体，吸引更多广州市区的人置业居住。
事实上，从化撤市设区消息公布后，市场反应良好：需求激增。看楼、成交激增，根据房王网数据中心监测，2014年2月13日至3月9日，从化网签量同比去年、前年分别增长75%，166%。市场即刻有大幅度增长的态势，预计良好势头将保持。
从化撤市设区给房价会怎么走？
我个人的判断是，从化房价上升动力加强，有持续性。从化房价处于低洼水平，供应量不算大，在新的需求、设区利好带动下，房价有上行动力。
以2014年1月网签均价看，十一区均价为13263元/平方米，从化均价为7313元/平方米，为平均水平55%，为越秀区的21%，天河的20%，不到白云的35% 。从化楼处于难得的低洼水平。这几乎是市场公认的，近年参加各种论坛我都反复讲这个观点。
从城市、基础设施、交通、人口、观念等多方面看，从化房价的上升趋势有延续性。影响区域房价不断上升的主要因素从化都具备，故可以作出房价持续上升的判断。这些因素有
——城市发展加快
——基础设施和交通改善
——购买人对区位认可度提高
——人口流入
——土地供应增加
——品牌开发商进驻等
这些因素在从化设区后变得异常明朗。不过，政策因素如是否限购、限价如何执行，是最大不确定性因素；及区域发展快慢将影响从化房价上升的幅度和速率
从化撤市设区后房企如何应对？
这个问题还是很重要的，作为长期关注从化房地产发展的业内人士，我有以下几个思考。
之一：从化房地产复制番禺？
——发展趋势有相似性。城市发展具有共同的规律，广州近十多年城市发展与房地产发展良性互动的写照，如地铁、快速路交通建设、基础配套设施不断完善，品牌开发商进驻开发的高品质楼盘，价格处于洼地，市区居民购买比例增加，距离感逐渐淡化直至消失
——不可能完全COPY。因为各方面条件不一样，地域、经济、人口、土地等等不同，从化房地产应该走自己的路
之二：高品质、高性价比、高附加值产品是取胜之道。从化最热销楼盘可以反映市场青睐的是什么产品，改善、首置、投资度假购房人群喜欢什么样的户型、品牌和综合素质。前三名楼盘表现的是：品质、性价比以及附加值都比较好地结合在一起的品牌
之三：引领从化居住模式改变风气。交通通达性有望把从化楼盘从第二居所、度假、休闲居所转变为第一居所为主，特别是太平和街口板块，但是，目前城市配套还有欠缺，不少楼盘周边环境不佳，怎么转变，楼盘需要更多投入在楼盘配套上，不然可能很长时间楼盘人气不足，入住率不高，不利于发展。
之四：做好生态、健康、养生、休闲、商业的文章。设区后，从化房地产发展要考虑独有的生态自然环境旅游资源、政府新规划的优势，也要考虑通勤时间距离、人气、公共配套的短板。比较有利的是，大都市病下，居民特别是高端人群开始注重生命健康追求高品质生活，从化过往比较弱的高端房地产这一块，面临发展机遇。突破口在哪里，开发怎样主题的产品，怎么把高端人群吸引至从化过优居住生活，有相当挑战性，有的品牌开发上已经在尝试了。怎么开发商业，也有相当的难度。
之五：近期提价宜慎重。
——面对利好，市场开始预热，从化楼盘价值提升的前景明朗化了，价格策略适时适度地用
——用高性价比保持市场热度，吸引更多广州市区的人群购买，毕竟从化和其他区域不同
——价格走向会影响舆论和具体政策，避免出现因涨价导致限购的多输局面
——市场活跃后可以考虑小幅度提价，以体现区域价值
——就政府而言，从化增城不应限购买，以保持政策连贯性，避免市场出现大的波动
龙斌
（合富房地产经济研究院 院长）
3月11日
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