近来在各种场合讨论房地产形势，以及明年的走势。

9月份的时候，虽然当时一线城市楼市在缩量，但全国整体市场尚可，特别是一些不限购的城市和区域表现不错，加上宏观经济面基本稳定，无硬着陆迹象，所以当时的判断是谨慎偏乐观，对楼价持“调整、大致稳定”的看法。

不过，进入到10月中以后，国内外形势均出现明显变化。外围如欧债危机愈演愈烈，美日经济疲软；国内则出口减少，中小企困难，社会资金普遍紧张，民间高借贷地区资金链断裂事件不断，房地产市场继续大幅缩量，不少地区的项目价格“跳水”，甚至有前期业主不满贬值砸售楼部事件，媒体大肆渲染，市场观望情绪浓重。形势异常复杂。

可以说，目前楼市同样出现变化，情况同样变得复杂。变化不仅仅源自本轮历时近两年的长期打压式调控（从2010年1月开始至今），而且与国家应对高通胀采取持续紧缩信贷的政策以及由此带来的资金面不断告急、经济减速直接相关。

如果观察自2008年以来的流动性M1、M2同比走势，会比较清楚地发现，2008年流动性持续紧缩，2009年则反过来不断放松，而从2010年2季度开始，信贷又开始紧缩，一直持续到现在。2011年的M1、M2月度增长水平比2009年和2010年大幅度下降，尽管M1、M2总量庞大，但其宽松状态甚至比2008年的水平还低（开发贷和房贷更是收缩中的重点）。流动性状况也是过山车，其他指标如新增贷款，银行准备金率也都有同样走势，背景大家都清楚：这两三年全球金融危机、经济危机，我们要力保增长，同时要治理高通胀。可以说， 2009、2010年楼市的高涨行情与巨量货币投放、充沛流动性相关性很高。

http://s5/middle/498c08c4gf0415af85d54&690

由此得到第一个观点：信贷持续收紧，国内经济和房地产直接受影响，与限购限贷等严厉调控的效应相叠加，前三季度楼市的弱平衡状态终于被打破，走势向下。

11月30日，央行宣布存款准备金率下调0.5个百分点，从另一个侧面验证当前经济、流动性的形势都不乐观。

近年流行一个词：“绑架”，动不动就说谁“绑架”了谁，特别是当知识界、经济名流或者媒体大号字使用时，会明显感到政策受其制肘，不是反应慢半拍，就是过激。本来追求和谐社会，现在说被“绑架”，气氛顿时紧张。这也是形势复杂性的表现。

目前楼市的格局如何？

现在已经可以看到，房企普遍在作过冬准备，储备现金，暂缓拿地，积极销售；各城市楼盘消化率普遍下降，库存增加，价格明显松动；舆论炒作“拐点”的负面影响扩散；巩固调控的声音还在传达；连同经济形势的不明朗，局势变得微妙起来。市场明显存在政策、资金、库存、降价预期这四大压力。

不过，另一方面，在市场调整中，分化现象不断产生。标杆房企销售总体不错，房地产市场的支柱力量完好，领头的早已完成全年业绩目标，实现销售业绩大幅度增长，但也有相当数量房企业绩不尽如意，部分负增长，呈现分化势头；不同城市、不同物业类型、不同需求、不同产品、不同的地段，市场表现不同尽相同，如有的开盘就可以消化70、80%的货量，有的消化率10%以下，出现滞销。

http://s12/middle/498c08c4gf0415bca2c0b&690

市场调整压力加大，并出现一定程度的分化。这是对当前楼市的第二个判断。

明年会怎么样？

很显然，经济、流动性和调控政策走向都是需要密切注意的，相信大家都在关注两件事情：

一是关注信贷紧缩何时实质性松动？

一是关注限购限贷何时实质性松动？

先看政策，直接行政干预措施如限购限贷等前后实施了一年多，负面效应逐渐显现，如造成土地市场、住宅市场萎缩；各类需求不仅仅是投机需求直接被压抑；市场机制、供求信号都是紊乱的；市场预期处在不确定状态，等等。行政干预不是长久之计，但是，因为调控已定调为政治问题，政府换届前，各种压力都会指向调控，调控放松意味着什么，也许说不清楚，但一定会被口水淹没；而且，决策层将房价泡沫及房产财富效应列为单独、长期治理对象，目前没有好的有效的、可替代可操作的调控手段，因而明年放松限制性政策几乎是不可能的，尽管决策层也知道它是非市场经济手段。

回到民间智慧的话，关于居民居住问题，道理已经很清楚，首先，商品房和其价格非但不是居民的居住问题的全部，而且只是很少部分，保障体系才是最关键的；其次，泡沫也无定论，但是，民间怎能与体制抗衡，调控的命运始终还是在体制手中掌握。而政府也在加紧盖保障房，补课，弥补体制的缺陷。

再看信贷紧缩，预计从11月、12月开始，一直到明年，通胀都会下降，高峰已过，明年CPI同比4点以下的可能性很高。这样的环境会让信贷会略松，降准机会很大，但是紧的基调也难改变，再加上学界关于09年天量发钞导致通胀和资产泡沫的声音占绝对主导，除非经济到难收拾地步，信贷紧缩的基本格局很难改变，而且房地产信贷始终还是受歧视地位，所以，明年经济减速几乎是定局。

故第三个观点为：明年上半年市场量价调整或加剧，政策存在微调机会。

政策不松，不过，房地产业对国民经济、地方经济的实际作用却至关重要，特别是一些产业不齐全，欠发达地区作用更大。地方经济、财政、就业、居民收入乃至地方社会稳定，都无法长时间承受房地产过于低迷的后果。关于这个道理无须赘言。这也是目前很奇怪的现象，明明产业很重要，却受到猛烈抨击，要“去化”。有官员戏称，房地产业就像二奶，无名分，但却是政府最喜欢的。这个比喻并不贴切，但反映了实际状况，其实更深层反映出我们社会当下智慧缺失。我认为，在房地产业大面积萧条下，地方可能会把那些破坏性过强的措施暗中微调。

调整的市场未必一片黑暗。有些城市市场调整会较大，例如严厉限购的、价格大幅攀升的、投资性过重的、供应过大且缺乏产业和人口支撑的城市；而有些城市预计调整幅度有限，如不限购城市、价格水平相对不高升幅不大、经济城建发展快、投资性不重、有人口产业支撑等条件的城市，影响相对小。

明年市场在调整中保持一定分化，像2011年那样不同房企、不同物业类型、不同需求、不同区域和不同产品等日子过得有所不同，完全是可能的。

以现在的大环境看，明年开年、上半年市场形势最不乐观，下半年宏观经济面存在不确定性。严峻的形势需要决策层保持清醒的头脑，看到中国增长和发展的特点（还不能说“中国模式”，这个词似乎目前成贬义词），避免出现2008年那种自由落体式的经济滑落。

当然，从中长期看，房地产朝阳产业的前景不会改变，这是中国城市化、城镇化进程，经济和城市发展，居民收入增长带来庞大居民需求决定的。这一点几乎是共识。

当然，过去十多年房地产那种需求猛烈释放、资金蜂拥而至的超好日子是终结了的，它回到了正常的理性发展阶段。我在微博上写的观点是：“未来中心城市及其辐射的城市圈的发展，半小时或一小时生活圈的形成，连同合理的置业置产需求，会成为房地产持久发展动力。”

在当前调整、不确定性加大的形势面前，房地产行业需要以积极的姿态应对。该出货的出货，该调整的调整，该守的要守，该停的要停。特别应该认真思考如何回归、寻找企业根本发展动力和竞争力：回归到提供最优质、高品位的产品，最专业、良好的服务上，整合资源，擦亮品牌，度过冬天。