番禺楼市的四个显著变化

日前参加由雅居乐地产举办的“广州向南、双核时代——亚运后‘南拓模式’规划建设沙龙”，我应邀作了《向南--番禺楼市酝酿嬗变》的演讲。从数据和市场的变迁看，番禺板块楼市有以下四个比较清晰的特点。

1、番禺楼市经历两次台阶式飞跃。

数据显示，2001年以来，番禺楼市番禺楼市经历两次平台跃升：05年至08年，09年至今，楼市进入快速发展期，而且，平台整理的时间变短，楼价上涨速度变快。

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从这么多年番禺楼市的累计供求关系看，已经产生质的变化，由供求两旺，转变为供应相对集中和短缺，需求占比依然较高，成交、价格等增速加快。

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市场吸纳率指标显示，在2003年以后，市场消化加快，转变为求大于供

2、中产聚集  助推番禺楼市

近年中产重新置业番禺，成为一个突出的变化。中产是番禺楼市的中坚力量。    

   ——从2001年开始，番禺交投放量，大社区、楼价实惠、环境优良，品质优良，吸引了大量中产人群，番禺本地、新广州人、外来白领、创业、经商、自由职业等人群置业华南板块、洛溪、市桥等；

    ——地铁、快速路开通，中产置业番禺的步伐加快，但也一度因区内公共教育、大型医疗少等问题，少量人群回流市区。不过，亚运建设、番禺近年对大型居住区地区公共配套建设加快，规划提速，商业增多，轨道交通大社区日渐成熟，番禺与老城区的差距缩小，回流增多，置业人群趋中高端；

近年中心六区人口置业番禺有新变化，过去较少置业番禺的如天河、荔湾、萝岗等居民近来明显增多，反映出番禺楼市辐射力不断增强。

3、番禺楼市品牌升级，发展商10年铸造实力与精品。

 品牌大升级。扎根于番禺的品牌开发商，10年来高速成长，上市、扩张，成为中国最有实力、品牌影响力最强的公司，专业性和运营能力不断增强，成为番禺楼市发展的强劲动力；

大盘、精品楼盘开发模式不断成熟、升华。华南板块是广州市场竞争最激烈的地区，经过市场多年检验，产品打造不断升级，户型、园林、景观、装修、社区配套、物业管理等精品化路线较为领先，性价比突出。产品过硬，赢得了较好的市场美誉度于品牌知名度，这是番禺板块能在广州楼市占有重要地位的重要因素。

4、区域规划配套大提升，强化和优化了番禺板块低密度中央居住区地位

 番禺新定位：作为广州国家中心城市的副中心，是珠三角交通枢纽、商贸、旅游服务中心、宜居生态区，优化、提升广州城市功能的重点区域。广州“向南”，番禺最为受惠；

公共配套、商业大提速：番禺新城等重点区域规划，医疗、教育、公园、绿地、区内轨道交通等公共配套水平将大大提升，中央商贸办公、大型商服等将造就新城市中心，这是最值得关注的；

中央居住区优化、全面升级（CLD）：低密度、社区完善、多样化精品、规模大，这种特征的居住区域在新一轮建设和规划下，中央居住区地位强化，影响力和辐射力增强。

供求关系、主力居住人群、开发企业品牌与精品路线、以及市政配套和规划对于番禺楼市的影响是显而易见的，特别是亚运建设带来的城市变化和城市价值提升，若不是去年以来最严厉的楼市调控，第三次飞跃这一天可能已经到来了。

由此，有对番禺板块楼市的二个价值判断：

第一、洼地：目前番禺平均楼价仅相当于天河的60%，不到海珠的70%，而产品品质、楼盘综合素质、交通环境等与老区相差无几，突显其性价比，成为置业投资的重要选择。从板块对比看，在各大板块中番禺板块的综合质素突出，得到市场认可，是其价值成长的坚实基础。

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第二、番禺楼市整体价值提升空间大。经过十年发展，市场、产品、置业人群、开发商、规划定位、大环境配套、交通等发生显著变化，预示其整体价值今非昔比。城市发展是价值提升的根本推动力，广州、番禺的新十年发展，以优化提升主题，番禺板块占据各种优势，新一轮建设定位高，投入大，为其未来价值的提升拓展了空间。

最后，建议重点关注番禺板块稀缺资源地段。

江景资源。广州江资源在限制性开发政策之下尤显珍贵，番禺新城特别华南板块的江景资源，政府规划为后珠江水道，重点保护，沿岸被开发商倾力打造成高端标杆，稀缺资源与品牌效应将形成番禺未来区域内最有影响力的价值标杆，有机会在广州江景豪宅中占有一席之地，价值提升空间较大。

商务休闲中心周边优质社区。番禺新城未来将建设区域CBD，大商业配套将逐渐形成广州“第四商圈”，这是周边优质社区的最有潜力的价值要素。人流、物流、资金流信息流汇集成的新城市中心，是价值增长的主要依据，值得关注。

本地高端人群聚集区。市桥南区定位为番禺中心组团、城市文化与商业中心，是传统高端住宅区，公共配套完善，水乡特色资源独特，未来发展属偏爱型潜力区。

低密度大社区。政府规划主导，配套一次成型的低密度大社区如亚运板块，在较长时间内都会成为市场焦点。