2012房地产要关注的三句话

 

关于2012年国家对房地产调控的基本方向，年底的中央经济工作会议和政治局会议已经确定。

 

用其中的三句话说就是：“坚持房地产调控政策不动摇”、“促进房价合理回归”、“促进房地产市场健康发展”。

 

2012年房地产要认真领会这三句话。

 

不动摇、不放松，今年反反复复都这么说调控，彻底弱化了“放松”这个词的意义。

 

限购、限贷、限价、限外、保障房建设、增加普通住宅供应，等等，这些政策措施2012年将保持延续性，相信是大家都可以预期的。

 

与2011年相比，来年的房地产调控政策不会有大的改变，这是第一个判断。第一句话好理解。

 

“促进房价合理回归”，这第二句话从前没说过，似乎是第一次提及，其他都是大家熟悉的，引发了最广泛的关注和猜测。

 

回归是不是要打压房价？高房价要终结？回归是要降价？回归是不归路？各种各样的解释都有。

 

但不管怎么说，“合理回归”让所有市场参与者“当头一棒”，清醒了很多：决策层是不会为了保房价而保房价，而且，从现在看，短期的市场方向应该再明白不过了。

 

不过，“促进房价合理回归”是不是就是完全不同的新主张？新政策？

 

这个值得探讨。

 

我认为，首先，“促进房价合理回归”，它是因势利导的总结。

 

各项政策出台的不同阶段，形势不同，面对的问题也不同，所以才会有不同提法。

 

请看这两年调控的几个关键性政策对房价问题的表述：

 

2010年4月17日的“国十条”，它指出，要“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。这个时候正值房价上升期，多个城市乘着经济热潮和流动性盛宴，不断走高。文件名字甚至直接用“坚决遏制”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）。不遏制不行，形势逼人。

 

2011年1月26日的“新国八条”，它的提法有变化：“房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制”。当时经过一年的调控，限制性措施不断出台，房价涨势已大大缓解，“初步”被遏制，但继续严格限购。

 

而2011年12月的两个重要会议提出“促进房价合理回归”时，实际上我们都清楚，从2011年第四季度开始，大部分城市房地产市场经过一年多的不断缩量运行，不堪货币紧缩和经济回落的多重压力，房价开始回落，形势出现了明显的变化。这个时候，在房价已经回归的时候，政策顺势要“合理”促进之，不可能是别的。

 

三个不同时期，房地产市场发展处于不同时期，针对不同的问题，政策强调的重点不同，调控的总结也不同。这样联系，这样解释，应该比较合理。（见图）

http://s1/middle/498c08c4gb54289e4e710&690

 

其次，“促进房价合理回归”，它表明决策层治理房价泡沫的调控目标。

 

过去几年房价上涨过快，过高，加大了房地产泡沫风险。

 

房价有没有泡沫？这个问题一直众说纷纭，意见不一，正式文件也从不涉及。

 

但是，确实高房价在一步步让买房远离普通工薪层；舆论抨击声不断：中国大城市房价，世界第一；有知名经济学家从2003年就接连预言：“房价泡沫爆裂，房价跌50%”；银监部门也说，银行可以承受房价跌50%……

 

当然，我们也可以看到另一个现象：在没有限购只有限贷的政策环境下，一二线城市的高房价在不用贷款支持下，几乎可以由一次性支付获得购买力……

 

矛盾的现实。

 

不过，现在对泡沫争论已经多余，正确的态度是积极面对管理层的引导。

 

“促进房价合理回归”已经清晰给市场发出信号：决策层去除房价泡沫决心已定。当房地产市场开始回落、调整，房价下跌时，决策层是不会为保房价而保房价。对于目前和今后一段时间的回归，房地产不要保侥幸心理。

 

合理回归开始了，决策层去除房价泡沫将会不是短期行为。这是第二个判断。

 

但是，问题出现了，回归多少才是合理的回归呢？

 

请注意，“合理回归”只是方向，不是量化目标，也无法进行量化。这是很关键的。

 

房地产去泡沫化，合理地回归，应该是今后最理想的一条路。

 

实际上，以上的定性并不能完整理解“合理回归”究竟如何衡量，什么才是理想的状况。

 

这就必须要关注政策调控的第三句话：“促进房地产市场健康发展”。

 

这第三句话才是实质和根本。没有房地产健康发展这个前提和结果，去房产泡沫会找不到北。不是为了回归而回归，是为了健康而回归；如果市场不健康了，回归的意义也就丧失，更谈不上合理。市场在平稳有序上升的时候，其实不能说它不健康，所以，并不是笼统说“跌”才是合理回归，“升”就是不合理，市场健康发展才是标准。市场太热，会热出毛病，热出乱子；太冷，冷得各方都受不了，也不是一个好的选择。不冷不热，不走极端，符合经济社会趋势，才合理，才健康。

 

所以，归根结蒂调控还是为了房地产市场的健康发展，不动摇也好，合理回归也好，都围绕健康发展。这是第三个判断。

 

决策层的这三句话，对于2012年的房地产市场走向与政策调控具有指引作用。

 

如果大家还觉得费解，觉得三句话太空洞，不能理解，建议大家结合关注中央经济工作会议对2012年宏观经济的总体把握。

 

几乎可以用四个字概括：“稳中求进”。

 

不能急进，不能后退。

 

什么稳：经济稳（也可简单理解为GDP稳）、物价稳（CPI稳）、社会稳（还会维稳）。

 

什么进：转型、改革、民生前行继续。

 

2012年的关注顺序：增长、调结构、通胀；与2011年的关注有不同，当时是通胀、增长、结构调整。

 

房地产既关涉增长部分，也是被调整的结构，同时直接间接与通胀有关。

 

关注明年的经济增长、通胀水平、货币信贷走向。明年房地产还要背着限购、限贷等调控措施继续艰难向前，各方的包袱都很多，到了真得受不了的时候，也会把包袱调一调、挪一挪。

 

2012，房地产该怎么办？

2012应不是世界末日。

借用要领会的三句话中的八个字来概括：

“合理回归”，“健康发展”。

 

顺祝各位新年进步，身体健康，万事如意！

 

2011年12月30日