广州中轴地区商业物业价值全面崛起

日前在广州塔参加保利地产主办的《中轴商脉  保利格局——广州中轴商业地产价值高峰论坛》，与业内一同探讨广州中轴地区商业地产的价值和走势，应该说，后亚运时代我们关注思考这个问题很有必要。

广州中轴区商业物业的价值可以说已全面崛起。衡量城市商业物业价值的高低和前景，归根结蒂还要看这个城市经济发展水平及城市的活力与地位，要看城市发展的格局，还要看城市产业、消费、知识、文化与财富等是如何集聚的。广州的经济和城市地位这些年快速上升，不论从经济总量、人均水平、第三产业发育，还是从可支配收入、消费力、商业商圈以及物流、人流、信息流、财富流等指标看，广州树立了中国“第三城”的地位。这是广州城市商业物业价值的基础。《福布斯》最近发布“2010年中国大陆最佳商业城市”，广州名列第一，超过上海北京，可以看作是对广州城市综合价值的高度认可。

从区域的角度来看广州商业物业的价值，首推新中轴区域，包括珠江新城（CBD）、体育中心、火车东站、天河北、琶洲区域，几乎广州最好的超甲级、甲级写字楼、公寓、大型购物中心、SHOPPINGMALL都集中在这个区域，中国最大的天河商圈汇集于此。政府投入巨资全力打造广州新的核心区域，交通配套、基础设施日趋完善，城市商业新核心的成熟，特别是CBD珠江新城经过18年的建设，估计市政配套投入超过1800亿元，标志性建筑全部落成，近500万平方米的高端商用物业相继投入营业，市场反响热烈。运成功召开作为标志，广州新中轴区开始整体进入成熟期。

业内称道的广州城市中心、商业中心“东移”在广州近几十年发展中经历了三次，从沙面、十三行、天字码头中心，转移到环市路、淘金路、东风路中心，再东移到天河北、体育中心、火车东站、天河路等天河中心，扩展到今天以珠江新城为中心向北向南延伸的新城市中轴区域，城市中心和商业中心新的发展格局基本确定。

城市商务商业中心往往就是城市价值的中心，也是商业类（包括住宅类）不动产价值的高地。新中轴的全面崛起，反映了广州商用物业价值中心区域的变迁。

广州的经济和城市地位被定位为“国家中心城市”、“国际商贸中心”，广州的发展上升为国家战略，这一点值得高度关注。新中轴区域承担建设国家中心城市和国际商贸中心的重要的功能与作用，中轴区商业物业将是最大受益者。

从另一个方面看，近年的宏观调控给中轴区商用物业价值的快速提升提供了契机。目前的楼市调控政策主要针对住宅市场，限购、限贷、限价等等严厉政策使得住宅投资、需求及资金都受到抑制，这些需求和资金政策限制下，从2010年开始不少流向商业物业市场。国家统计局数据显示，2010年办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远超住宅。广州情况也不例外，2010年办公楼和商业营业用房的交易量、成交金额较2009年大幅增长，2011年1-5月商用物业市场继续保持大幅度增长的势头，政策效应明显。不久前合富辉煌的市场调查数据显示，有48%的客户表示限购后会考虑住宅以外商用物业的投资。这两年我也接待过不少境内外基金和机构投资者，有许多对广州的商用物业特别是中轴区域内的商用物业很感兴趣，大家探讨的结果都对这一区域商用物业发展十分看好。

重点关注中轴区商业物业价值的高成长性。有政府主导，政策支持，18年的悉心建设，各种配套日益完善，CBD珠江新城步入成熟期，这一点被公认，越来越多的500强、金融机构、行业领头企业、信息咨询法律投资等知名服务业企业进驻；天河北、体育中心、天河路、火车东站的办公、商业氛围与CBD相互呼应，辐射力依旧，更加成熟。如果在5年前看这个区域，可能还可以说有些概念的成份，但今天完全不同了。中轴区的成熟，意味着我们城市各项资源配置在这个区域集中度高，区内办公、商业、居住的聚合力越来越强，而其价值增长空间应该说很大。

从市场表现看，2010年以来，广州中轴区商业物业的售价、租金快速上升，升幅算近年来比较大的。中轴区商用物业土地的价值也大幅度跃升，如最新准备出让的一块珠江新城中轴线附近的地块B2-11地块（7月19日拍），挂牌起始价折合楼面价13800元/平方米，比2009年拍的最高地价还高，有评论认为地未拍就出“地王”，这其实不是重点，重点是珠江新城CBD的价值今非昔比的实质。这几年我也有幸参加广州基准地价成果的专家评审会，我的观点是不论从市场实际看，还是从估值，以珠江新城为核心的中轴区办公商服类土地（以及商品住宅用地）后来居上。

从国际大都市CBD中轴区商用物业的价值发展规律看，CBD中轴区“寸土寸金”是必然趋势，商用物业价值均有不断上升的过程，处于价值的顶端，也是价格的高地，如纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、香港中环、东京新宿等，其CBD中轴区商业物业的价值不仅最高，而且在市场波动中估值最稳。

还有一个问题大家会关注，未来广州中轴区的商业物业价格走势如何？从发展角度看，目前广州中轴商业物业价值无疑还是“洼地”。一方面中轴区还在高速发展中，中轴区的聚合力会越来越强，未来商业物业升值无疑；另一方面与其他一线城市相比，目前广州中轴区商业物业的售价、租金还比较低，向上的空间比较大，例如，上海北京同类超甲级写字楼是广州的售价的一倍有余。

中轴区商业物业进入稀缺期。稀缺是指供给与需求的不匹配以及资源高度集中类型的物业不均衡分布。广州中轴区近20年高强度开发、发展结果使得后续新增供应十分有限。虽然数据显示仅珠江新城的商业类总建有460万平方米（含高档酒店、商业写字楼、高档公寓、商业等），整个中轴区超过1000万的商业建筑面积，但与广州超万亿经济总量，辐射整个泛珠三角区人口过亿，巨大的商业办公需求相比，仍然算比较稀缺。目前正值各种需求旺盛释放期，土地和楼宇供求矛盾将逐渐显现。第一线销售人员反映，目前中轴区商业物业市场出现“有钱买不到合适的货”的现象。

以政策调控与不动产市场互动影响来看，估计有越来越多的资金会进入中轴区的商用物业市场，自用和投资需求强劲，这一特点势必较长时间影响中轴区商业物业的供求关系，加上不少房企加大自身持有物业配比，更突显中轴区商用物业未来供应不足、稀缺的情况难以根本改善。

过往商住倒挂现象逐渐得到扭转，中轴区商业物业固有价值得以彰显。自用也好，投资也好，谁掌握这个区域的优质商业物业，谁就占据了广州商用物业的制高点，也就可以长久享有物业价值增长的果实。

从房企市场格局看，保利目前拥有中轴区6大商用项目，位置优越，其高层介绍项目建筑面积超过100万平方米，租售并举，独占广州中轴商用物业市场鳌头。

2011年6月