今天广州隆重举行了2011年度的土地推介会，引起了各方关注。上午我发了条微博，回应的微友不少。下午参加网易的讨论，现将观点简单汇集下。

勾地不是简单的防止流拍

大家都提到这次独特的“勾地”新的方式，这种模式是为了防止调控下土地流拍？我觉得还不能简单这么看。香港的“勾地”制度实行得早，成熟，效果也很不错，政府供应土地，通过管理土地供求来调节市场，但不直接干预土地市场，开发商的“勾地”诉求直接来自市场，供应者满足这个诉求，这种调节比行政干预更符合市场经济，同时，政府有效地将土地供应的绝大部分信息公之于世，这些关键信息的对称化有利于企业的发展和决策，也有利于稳定市场预期。而特定时期如调控期或者低迷期防止流拍、以及防止土地贱卖只是其附属功能。

不管调控与否，土地招拍挂客观上都要求用“勾地”模式来完善、匹配，这应该也是一条证明了的道理。

哪些区域发展前景更佳

广州计划今年推地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。这次土地推介会比较重点地推介琶洲-员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站、奥体新城等重点功能区的54宗共2.2平方公里商服用地，商品住房用地和保障房项目也是重点推介的对象。

大家都讨论，广州未来这些重点发展区域的市场前景如何。我一个总的看法是，后亚运时代广州城市发展将进入新的阶段。广州要打造名副其实的国家中心城市和国际商贸中心，建立世界文化名城的首善之区，不投入大量真金白银不可能实现，没有新的城市、区域发展思路不可能有质的提升，所以，今后我们可以多关注广州城市整体与重点区域的规划，多关注政府的投入，交通、基础设施、各项配套的建设以及企业投资带来的新一轮的强劲发展。新发展、新高度意味着广州房地产今后几年机会很好。这一点恐怕不是调控所能改变的，相信大家都会认同？

说到具体区域，各有千秋。如广州南站地区，新的商贸、商务中心，定位为现代服务业集聚区，本身还是华南地区的交通枢纽，政府规划高起点，未来有大量的商服地块和少量住宅地块推出，不过，它要成熟尚需时日。珠江新城花了多少年和多少钱才成熟？广州南站地区是战略高地，短时间内不会给介入企业带来可见的大量效益。考虑到周边楼价水平，该区域的住宅土地的价格应该不会太高。

白鹅潭地区，定位为广佛之心，国际商业中心，水秀花香的宜居地，据说政府今后５年将投入1000亿元的资金，广州第一、世界第二的钻石大厦也会在这里落成，住宅地块如果占据好的资源如江景，肯定价值不菲，因为现在高端盘楼价就远超过3万每平，估计届时会有激烈争夺。

奥体新城，为智慧产业服务的生态宜居新城。规划居住用地总量大，受益于亚运建设，区域内的配套日趋完善，近年会进入价值提升期（一个月前在合生帝景山庄参加奥体新城价值高端研讨会也表达过这个观点），但会因各地块的位置和条件不同，估计价格有所不同。该区域未来广州城区住宅供应的一个重要基地。

大学城，前几天还参加了在大学城馨园举行的大学城区域价值研讨会，个人看法是，大学城目前成熟度高，配套完善，环境独特，是广州历史文化名城的其中一个重要支撑，而且居住用地相比较而言较为稀缺，总共才规划了22块居住用地，09年的土地拍卖楼面地价就突破9千元，目前区域内在售高端楼盘价格已经是2.7—2.8万元，这次价格一定不会便宜。从价值上看，该区域还未进入价值快速提升期。

白云新城，北部商业文化中心，宜居新城，因为区位优越，规划给力，住宅用地稀少，拍出2010年广州最贵的土地价格，这个价格应该在2011年是很难超越的。区域的居住地块、商业金融地块发展前景估计会被市场看好。

说到2011年会不会出现地王，我觉得在目前市场、政策、资金环境下，基本不太可能了，不过，各个区域08年、09年拍的地可能已经无法作为参照，因为不仅市场变化太大，而且有些区域成熟速度也太快了，前后跨一两年再拍缺乏可比性。

限购令会否松绑？

作为行政干预措施，限购令一开始就注明是有时限性的，只不过，我们不知道它什么时候会结束，还是多观察宏观经济、地方经济、楼价运行、以及我们保障制度的进展。经济和楼市运行平稳时，保障体系建立时，也许就是限购逐渐退出时。而目前地方政府要了结限购或者调整限购，它会面临无法承担的政治压力。从这里就可以理解为啥有些关于限购的消息媒体一曝光，马上就什么都不见了。

未来供应会不会缺乏？

未来供应应该不会多，这是从全国范围来看的。这些年调控就是压制需求，土地和资金的两道闸门通常都受影响，导致调控期常常可以达到低水平供求均衡，但需求一旦有所释放，则供不应求。这个定律本轮调控会不会破掉，即便算上保障房也难以作出未来供求均衡的判断。商品房的市场机制不是行政措施能够替代的。

不过，不同城市的供求关系会有大的差异，通常一线城市供应未来一定偏紧，而有些二三线城市目前正处于开发强盛期，城市处于扩张期，供求两旺，如有些城市年供应和交投两超过千万平方，调控一来，短期供应过剩现象会比较明显，楼价短期调整在所难免，去库存需要持续一段时间。而大型开发企业目前土地储备还算充足，拿地冲动会被理性取代。

具体到广州，总的来看，因新一轮城市发展的推动（包括三旧改造），可以预期未来土地供应不会少，很多地块条件都会很不错，可以说为开发企业在严厉宏调下以相对合理的价格而不是以地王价拿地创造好时机。

若进一步思考的话，这轮宏观环境和城市发展之下，广州房地产的机会在哪里？大不大？个人不成熟的看法是，行业应该把握广州城市新发展的大机遇。

这10来年，房地产虽有一两年短期波折，但过后一两年的跨越发展将短期波折彻底视为忽略不计，这里固然有城市和经济的发展因素，但资金推动力异常重要，如2005年之前上海领衔的长三角市场，2007年深圳为代表的沿海市场，2009年北京为首的环渤海市场。这一轮的调控，绝大部分就是针对过量资金进入房地产产生聚集效应，严格限制和阻断资金进入之路。好比当所有人都在议论资金一多，就推动楼市这个“秘密”的时候，我们知道，这个“秘密”背后的东西不会再有神奇力量。

那么，往后房地产发展最重要的推动力会是什么？经济、城市、财富是房地产的大背景不会改变，但什么来推动它发展呢？我想，简单讲房地产应该是到了它本身的价值来引领它增长的时代，而资金也必须依托价值增长有序、合理进入。价值引领未来房地产发展，也可以说是房产回归本原。

都说广州的房地产理性，这应该也有其价值还没有完全被挖掘、展现的意思。这一轮广州的城市发展，可能为其价值累积和快速增长提供契机，而如果广州的经济、产业依然可巩固其目前的地位，那说不定广州引领房地产下一轮价值推动型增长就是一个大概率事件了。当然，下一轮的房地产的发展应该不会是资金推动那种爆发式的令人晕眩的繁荣，估计会更理性吧。

要抓住广州房地产发展的战略性机遇。

以上仅为务虚想法，实证数据从略。