不知大家注意到没有，最近广东、广州的城市“三旧改造”工程正在加紧进行，例如，日前有关部门已经公布了广州新城市中轴线南段规划所涉及的6条城中村改造规范设计方案；广州计划3至5年完成52个城中村的改造，10年时间完成全部138条城中村整治改造任务。而有消息显示，广东省、广州市的有关城市“三旧改造”的发展规划与政策以及具体实施措施，不久即出台。

所谓“三旧改造”就是城中村改造、旧厂房改造和旧城危破房改造。这个改造不仅仅会使得城市获得发展的土地资源和空间，给城市面貌带来类似“洗心革面”的变化，而且将大大影响楼市的发展。

首先，老城区商用土地供应量会大增。有资料显示，广州计划4年内会新腾出28平方公里的老城区的用地。“三旧”改造资金投入的主体不可能靠政府，一定会以市场化运作为主，这就意味着，老城区的商品住宅、商业新增土地供应量将大大增加，改变目前老城区土地供应不足的问题，“未来老城区不缺地”，这会稳定楼市整体的预期。一个通行的说法是，老城区没什么地了，因此一些项目就会以次作为高定价的依据，而买方也基本认同这一点，成为核心区域楼价不断走高的重要的因素。供应增多，意味着未来几年或者十年核心区域的土地稀缺问题会得到缓解。

其次，老城区楼价所受影响偏正面。新增供应量未来将大幅度增加，总的会稳定市场对供求关系的预期，但另一方面，城中村、危旧房以及旧厂房的改造也整体提升了整个老城区的环境，各种配套设施会大大完善，老城区将会新增众多高档住宅楼盘、商业物业。按照以往的经验，城市改造往往都会稳步整体提高周边楼价的水平，加上旧城改造的被拆迁人的利益要充分保障，拆迁成本只会越来越高，这对于市场化运作来说，成本居高，产品的价格一定不会低，所以，未来老城区可能形成一方面供应增多，另一方面楼价稳步上升的格局。

第三，部分核心区域的需求将被激发起来。拆迁、新建城区往往会带来新的需求，其中有很多是刚性的需求，也有一些投资的需求，这对于未来几年广州老城区楼市（一、二手楼市都包括）的发展有相当正面的影响，会给房地产开发和二手中介带来比较多的市场机会。如果短时间大量集中改造，也许将会改变目前楼市的供求结构，老城区的地位重新凸现。

不过，由于广州老城区密度本来就比较大，相信“三旧改造”可能难以避免将给城市道路交通、环境、教育、人口等带来较大压力。从这一点来看，如何避免城市因为改造给城区带来过大压力，应该是改造规划优先要考虑的问题。

龙斌

2009年9月6日