上周楼市要关注广州土地拍卖以及二套房贷新动向。

8月18日，广州再次公开拍卖土地，10块土地一齐拍卖，这是今年最大规模卖地会。而“无地王”是这次土地拍卖的最大特点，开发商盲目乐观举牌的现象消失。

土地拍卖的狂热已经过去，地块成交价比较合理，尽管目前开发商资金比较充裕，但从举牌可以看出，大家对于楼市后市走势的预期与5、6月地王不断的时候发生了明显变化。实际上，广州楼市7、8月已出现微妙变化，虽然楼价依然很高，但市场观望情绪在不断扩大，成交继续减少。缩量已经不是一个两个城市楼市的现象，高楼价、政策面的细微变化、信贷投放减少以及经济复苏仍然是进行时等等因素，给市场不确定性的新的预期，也让开发商不在过于乐观，重回理性。

预计此次土地拍卖将对广州楼市产生一定影响。楼价大涨的时期可以说已经过去，而购房者心态归于平静，追涨更不可能。

上周二套房贷执行上海出现新的动向，不少银行已经以“家庭”为单位，作为房产套数的认定标准，过去普遍采取以“个人”为单位认定房产套数。有报道说上海各家银行的二套房利率操作标准已普遍上调至八五折。客户资质审查及审批门槛不断提高，明显从紧。这些情况表明，上海二套房贷宽松阶段结束了。

北京也传来二套房贷严格执行的消息，但具体严格到什么程度还有待查证。

这是继杭州之后，二套房贷政策执行的最新动向。

其实，7月以来，大多数城市的房地产市场交易量减少，最为明显的现象就是投资者入市减少。

四个一线城市的楼市中北京相对缩量时间晚一些，8月交投才开始减少，其他城市7月开始交易量就走低了。

二套房贷严格执行带来的市场影响实际上已经出现。政策面的变化会直接影响到市场预期，特别是投资者嗅觉灵敏，所受的影响更大。综合目前的情况来看，即使二套房贷不以最严格的方式执行（如利率上浮1.1倍），楼市成交的调整也将持续。至于说楼价会不会调整，我个人觉得四季度楼价微调、暗调的可能性相当大（例如打折、优惠促销等重现）。

这是楼市连续三个多月缩量调整的必然结果，因为开发商到时候出货的意愿就会大大增强。过往也都是这样，何况这半年时间楼价涨幅相当之大。

龙斌

2009年8月24日