上周，一系列的经济统计数据公布。总的看，各项经济数据并没有给大家特别的惊喜，向好的继续向好，例如７月全国制造业采购经理指数（ＰＭＩ）为５３．３％，高于上月０．１个百分点。ＰＭＩ连续５个月高于５０％的水平平稳运行；固定资产投资增速比上半年有所回落；对外贸易有所反弹，但同比下降超过19%；7月新增贷款3559亿元，较6月1.53亿元大幅度下降77%，但仍然大大超过去年同期的水平，增长理性回落；最为大家关注的两个数据CPI、PPI依然在同比下降的区间，一个-1.8%，一个-8.2%，说明目前通胀离我们的距离还远，产能依然处于过剩状态。经济复苏仍然脆弱。

而楼市的表现则延续着7月缩量的态势，成交的减少有所加大。

8月上半月广州、北京、上海、深圳四大一线城市楼市成交比7月明显减少。

如广州新房网签2500套左右，较7月半月平均数3300套（考虑新系统上线的问题）减少二成四；

深圳新房半月成交1900套，较7月半月平均数2700套减少近三成；

北京8月半月一手住宅（期房+现房）的网签量为6511套，与7月同期相比下降6%；

上海前15天一手普通住宅成交6700套，比上月同期减少14%；

……

一手成交连续下降，二手楼市也表现出这样的特点。

北京市房地产交易管理网数据显示，8月前半月二手住宅网签总量10755套，比上月同期减少684套，下降6%。北京二手成交首次下降。

广州、深圳、佛山、东莞二手楼市8月前半月的成交预计减少的幅度大过7月，这可以从这些城市主要的中介公司的即时交易量作出这样的推断。

本轮楼市最先反弹的珠三角城市，各个市场已经出现明显的调整迹象。

购房者入市趋于谨慎，不论是首次置业、换房，还是投资者。标志是，各大中介的新增客户量明显减少，8月比7月减少幅度加大。而小业主出售的房源有所增加（个别城市房源有所减少）。

为什么成交不断减少、观望情绪再度出现？

我的判断是，成交减少、市场出现观望应该与开发商放慢推盘节奏、惜售、新房供应减少关系不大，至少不是主要原因，而与购买人群越来越多地不追涨、不认同目前高楼价以及对未来看不清楚有直接关系。

要注意目前市场的微妙变化：开发商、小业主对于楼价信心很足，预期楼价还要上涨，而买家则对于不断走高的楼价表现出谨慎。买卖双方对于楼价的分歧加大，造成市场缩量调整。而价格还在高位，不论是一手还是二手都在高位运行，个别区域楼价还在惯性上行。目前楼市与07年二三季度明显不同之处是，现在的投资者和换房人群入市更理性，少了很多炒作行为。

楼市调整的结果会怎样？

购房者会不会重新调整自己对于楼价的预期，逐渐入市再跟上上涨的楼价，形成新一轮交易高峰？我觉得，综合方方面面的情况，这种可能性极其小。因为房贷政策、货币投放已经出现微妙变化，而经济复苏之路还远，收入增长以及租金增长的速度大大落后高楼价上涨速度。这些是造成买卖双方对楼价分歧的重要因素。所谓泡沫也就是从这些方面来看的结论。

缩量调整延续下去就会到价格的调整。

市场会一直涨的梦想可能不久就会看到破灭。股市已经有了一个范例。

龙斌  

2009年8月17日