前两天，有朋友跟我说，他终于买到了限价房，4000块一平米，这样的价钱在广州哪里能够找到，所以还是决定买下。可就在几个月前，他还跟我说，去看了限价房，觉得虽然便宜，但是位置偏，不方便，户型品质马马虎虎，还特别提到媒体好多关于限价房质量问题的报道，让他放心不下，还是决定不买，但市区的商品房贵，有点承受不了。

几个月的时间，从不考虑限价房，到不得不接受，他完全改变了买楼选择。

报道说，广州最后的限价房项目数千人来争抢几百套单位，几乎两分钟卖一套房，限价房成了大热门，但可惜的是，它是最后绝版的项目，因为广州之前已决定不搞限价房了，过了这个村就没这个店了，难怪大家“哄抢”。

这个朋友的经历是不是说明现在又有重新搞限价房的必要了？

限价房大热，说明什么？很显然，如果没有楼市上半年出乎意料的活跃，火爆，楼价快速上升，普涨，几乎到了历史最高位（二手房价实际超过历史最高点），是不会有限价房热销现象的。

这两年，我们清楚看到，楼市一冷，深度调整，之前定好价的限价房价格毫无优势，反而比周边的商品房贵不少，即使是已经买了限价房的也想尽办法要退房；但是，楼价爆涨之后，它又成了香饽饽。这样的现象说明，限价房其实调节不了楼市，相反，楼市的波动反而主宰了它的命运，它反而是被调节的。这几年楼市波动的规律表明，根本上，国家信贷货币政策、房贷政策以及整体经济才是楼市的调节因素，限价房非但充当不了楼市的调节器，反而市场的变化调节着限价房的旺销与淡销，限价房是被动调节者。

不过，高楼价下，大家“哄抢”限价房，至少说明社会对中低价的房子的需求还是相当之大的，是不是限价房太少了，要多搞，大量供应才行呢？

有三个问题，可能是限价房要再度上马所必须要面对、考虑的：

第一，限价房能不能解决可以让中低收入工薪层（所谓“夹心层”）优先保证得到其第一居所的问题。“夹心层”才是真正需要迫切限价房的人群，而高收入者，可以通过市场解决住房问题的，就应该把他挡在限价房之外，千万不要让这些人拿着高薪，开着几十万的私家车也来争这块稀缺资源，什么人都来资源肯定不够；而如果是到限价房来投资的，买了出租的，或为日后升值转让，那更应该杜绝。所以，用这样的思路来理解，限价房应该是一种保障房才好，而不是简单的商品房；政府要有大投入，要有严格规范的管理，让它成为政府保障机制中的重要一块。高楼价时代，“夹心层”的买房居住问题已经是一个政府不能回避的迫切问题了。

其次，限价房的工程质量和房屋品质问题。此前关于限价房质量的纠纷闹得沸沸扬扬，建限价房利润有限，理论上看，在逐利驱动下，它偷工减料的发生概率会比普通商品房大很多，政府要用比更为严格的监管手段才行。质量问题，也是限价房成功与否的关键。

第三，要解决“升市”、“旺市”限价房遭抢，“淡市”、“跌市”限价房乏人问津的问题。像前文所述，这是个怪圈，这个现象发生，会大大弱化限价房的功能，要解决这个问题，可行的思路或许要从改变限价房“商品房”属性入手，赋予其保障房的本来意义。

以上三个问题能够解决的话，限价房多多益善，造福社会不小；反之，如果问题解决不了，搞还不如不搞。

从这三个问题看，个人觉得，限价房归于保障房类别，是解决问题的根本方向。

                                       龙斌
                                  2009年7月28日