最近，楼市聚焦在“二套房贷”政策与执行上面。确切消息说，6月22日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各地银监局、各政策性银行和商业银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，要求重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，不得找借口放弃二套房贷政策约束，也不得自行解释二套房贷认定标准，变相降低首付款的比例成数。

2007年“9.27”政策给房地产市场带来的冲击还记忆犹新，此次收紧二套房贷会不会带给市场新的一波冲击？

历史总有惊人的相似。

本次政策背景，恰恰是楼市再次进入又一个高涨的时期，类似2007年中的情形。

有三个现象很清楚：

首先，5、6月份以来，全国房地产市场价格不断走高，涨速加快。不少城市的很多区域楼价涨到比历史最高位的07年9、10月还高。北京、上海、广州、深圳等一线城市半年一手楼均价涨幅超过20%，二手楼平均涨幅大约在15%左右，核心区域的楼价涨幅更加大。众多二线城市的楼价也是纷纷上扬。近期楼市普涨、补涨并存，且有加速迹象；

其次，投资性购房比例不断上升，与换房需求一道主导市场，普通工薪层的刚性需求比重下降。如据统计，6月以来各大城市投资购房人群继续上升，深圳的比例达到30％左右，“跟风型”的买家增多，北京出现恐慌性投资者，上海高标的豪宅带有资产配置目的的成交比重上升，广州高端投资者的身影增多，等等。在社会通胀预期加强的情况下，投资情绪受到影响，入市变得积极起来。与投资、多次置业入市增多形成对照的是，各大城市（特别是在核心区域），越来越多的普通工薪层的首次置业人群被挡在高楼价市场以外，3、4月份刚性需求主导的市场让位给了投资、换房；

第三，地王不断涌现，强化了市场涨价预期。统计表明，短短两个月时间内，北京、上海、重庆、广州、大连等十个城市土地市场拍出“地王”。而北京一个月“地王”纪录四度被刷新，央企成了助产“地王”的主力，反映出房地产市场流动性充沛、信心爆棚的特点。

“楼价快涨”、“投资居高”、“地王不断”这些特点与07年中的楼市非常相似，当然也有不同，例如投机比例不如07年高、经济大环境也不同、市场不如07年那样对涨价的预期集中，等等。尽管如此，从市场走势来看，无法排除有进一步炙热、或者疯狂的可能，其实上半年市场不断走高，与房贷支持、特别是二套房贷普遍执行较松有直接关系，因为房贷作为银行的优质资产之一，各家银行考虑的核心问题是如何扩大房贷业务量来弥补利差缩小的损失，不惜让利或者放松对于多套房贷的门槛争夺市场。在这种情况下，房价继续飙升的话，投资行为特别是短期炒楼行为，带给房贷的风险客观上大大上升，因为一旦市场波动加大，例如08年很多地区的楼盘下跌超过30%，投资者和短期炒楼者就可能断供走人。银监部门在市场开始有些过热的时候重申严格执行二套房贷政策，可谓正当其时。

二套房贷政策严格执行，投资将受打击，市场波动难免。

目前来看，二套房贷政策杭州第一个开始执行，如杭州从7月开始，购买第二套商品房首付提到四成，利率为基准利率的1.1倍，之前是基准利率打七折。但其他城市绝大多数银行是外紧内松，处于过渡时期，政策对市场的实质影响暂时还没有看到。

一旦各个城市像杭州那样严格执行“6.22”通知，估计最明显的市场反应将是投资行为直接受到打击，投资成本会因为首付提高、利率上浮之后明显提高，最重要的是，投资者关于楼市会一直将涨的预期可能发生改变。打击投机，减少投资将是收紧二套房贷的直接效应。而如果投资行为减少，直接反映到楼市的变化是成交迅速减少，多次置业的热情也会降温，市场预期会受到一些影响。在楼价方面，由于楼价的运行往往滞后于成交很多，加上目前的市场氛围总的比较热，核心区域新货少，供应不足，“地王”的助涨心理效应还在，开发商现金流充足，预期经济好转等等因素的作用，楼价可能先会维持在高位运行一段时间，慢慢经历有价无市之后，供求关系逐步改变，楼价可能从高位小幅回调。

严格执行二套房贷政策后，楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落，楼市呈W运行的态势将确立。

有一种看法认为，目前市场不缺钱，也不缺信心，流动性充足，楼市是最大的吸引投资的地方，二套房贷政策即便严格执行，也不会产生大的市场影响，相反，下半年市场还会如期疯狂、走高。我个人有些不同看法，觉得不能低估二套房贷政策严格执行的威力。在目前投资成为楼市主要推动力的情况下，二套房贷从严执行的话，政策影响力实实在在，会改变投资者乐观的预期，入市将趋于谨慎。

二套房贷可以说是楼市最大的“闸门”，以宽松的方式执行，这个“闸门”就算是打开了，投资资金不断涌入，而且有放大杠杆效应，给投资者政策支持的预期；相反，严格执行这个政策，意味着这个“闸门”基本落下，挡住很多投资资金，仅仅靠支持自住类的刚性需求，撑不起现在这么高的成交量和楼价，而且将大大改变投资预期。楼市最有效力的政策是改变预期的政策。

楼价迅速攀升下，目前租金回报普遍偏低，楼价泡沫已经在酝酿，投资价值大大缩水，这个时候如果各城市如同杭州那样严格执行“二套房贷”政策的话，估计前年“9.27”扭转楼市的效应很可能再次出现，楼市阶段性见顶已经不远了。

（注：本文为《时代周报》专栏所作，标题有所变化） 

龙斌 

2009年7月14日