最近跟各界朋友交流对楼市、政策变化的看法，总结08年的市场，展望09年的市场走势，我的主要观点如下：

黄金周定格今明两年楼市继续调整格局

黄金周之前，我参加论坛活动提出的看法是，在市场各方面明确调整情况下，黄金周不会有太大的惊喜，也不会太冷，开发商会想办法促销套现部分资金。这个黄金周下来，事实情况大致是这样的，10月的数据会说明这一点。黄金周市场促销大的热销，而促销力度小的滞销，基本定格了接下来08年四季度的楼市，明年市场的脉络也大致确定这样了。

楼价经过调整到目前来看，也许还会下行，但总体幅度不会太大。从结构或者分布区域来看，郊区的调整幅度是相当之大的，而市区楼价的调整相对来说小很多，大家可以看到，黄金周部分开发商推出“3”字头的房屋，而且是带精装修的，七折八折，这样的房屋是热销的，郊区的需求被激发出来。市区核心地带的房子在10000元/平方米左右，引发了部分刚性的需求，如果再到9000元/平方米刚性的需求会更加大。总之，城区的房子价格还是比较坚挺的，郊区房子价格的调整幅度相当之大的，大家都能够看到。

楼价从量上来看，成交量实际上经过三个季度的调整，幅度相当大了。国土局网站1—8月份的数据，一手住宅成交3.38万套，去年的成交是6.1万套，套数比去年减少了44.5%，住宅成交面积1—8月份为363.55万平方米，去年同期成交了700.83万平方米，减幅达到48%。二手住宅市场1—8月比去年减少了49%。在这种情况之下，看来缩量的格局今年四季度很难改变，一定会延续的，虽然目前成交量回升一些，这几个月一手住宅保持在60万平方米上下，但促销优惠大才会出现成交小高潮，之后还是陷于清淡。估计 08年的成交量总体会比去年下降35—40%。

市场常态或就是目前这样

很显然，目前购房者观望的情绪是没有消除的，投资性的购房、高端购房者入市还是相当谨慎的。“3”字头的郊区楼盘也激发了一些投资需求，或者兼自住和投资的，因为这个区最近两三年都没有的价格，大家认为买这样的楼盘，持有几年肯定是不会亏的。但是，一方面持续性的购买还是有些疑问，而且，开发商也不愿意在这样的价格上长久停留，一提价，销售又有问题了。

从黄金周的看楼中可以感觉到，市区内，即使是很好装修位置的房屋，带上千元的装修卖到9000元/平方米—1.2万元/平方米之间，并不会造成热销，但还是可以销售出去，有购房者认为还是值的，但也有消费者仍然会犹豫的。而远郊卖四千多近五千单价的房子，卖得就不好，很一般。这个市场已经很理性，甚至过分理性，买方在这种情况下，市场的继续调整一定是顺理成章的事了。

市区还是有刚性需求，郊区的需求是比较分散的，很多都是自住者，如果对后市进行预测，明年这样的典型的买方市场估计都不会有太大的变化。

要思考的一个关键问题是，什么才是正常的市场？现在买楼的状况，无疑是买方市场，大家看了挑，挑了选，不会马上决定是否要购买，这种情况到底正常不正常？现在回过头来看，去年的市场不断地提价，还是有更多人追涨，到处热销，什么楼都好卖，营销根本派不上用途，大家看完楼就去抢，甚至没有看都抢，这才是正常的市场？很显然，今天可以进行判断了，经过一年多的市场调整，我们慢慢发现，目前这样的市场其实才是最正常的，过去量价齐升有特定单的条件，国际国内经济环境大好，金融也支持，流动性好，投资欲望强，这些条件现在几乎一个都不存在了。从“经济周期”和“房地产行业周期”的一致性来看，现在恰恰是正常的市场，千万不要认为大家不抢了，就是不正常的市场。我个人认为，目前这种调整的市场就是正常的市场，观望和难成交是市场常态，大家购房者对楼价的承受力是向下走的，这样的局面可能会延续一二年。一手搂是这样，二手楼也是这样。

政策会放松，再拾升势不可能

金融危机、全球经济衰退，国际环境变了，国内的经济环境也变化了，房地产市场环境改变了，由升势转为跌势，过去对房地产实施严厉调控的措施跟现实条件不符合，过去出台的政策是有道理、合理的，但今天的情况来看，政策已经不符合市场的情况的，变得不合理了，政策再不改变，楼市大幅度下落，像股市那样，是有可能的。之前写的博客《防止楼市成股市》，就是这种看法。企业都不行了，购房者没有信心，市场大落的可能是有的。

实际上，目前政策面是有放松、松动的迹象，例如存款准备金下调，降息，减息周期开始了，对楼市是好消息。最近各地政府纷纷出台“救市”措施，（“救市”带有强烈感情色彩，应该换成“政策调整”才准确），政府出台救市的政策说明楼市的变化到了令人担心的程度，我们看到全国的情况都是一样的，缩量、楼价下行，土地流拍或底价出让，购房者没有信心，开发商现金流紧张，前前后后，好像整个产业的链条都出了问题。政策不调不行了。这样的政策调整一定会延续下去。一些直接针对楼市的政策，二次房贷政策、交易税费政策、土地增值税政策、开发贷款政策等，迟早也会进行调整，迹象已经很明显。

一个新问题是，政策的放松和调整是否会给楼市带来新一轮的升势？千万不要有这种奢望，不要过分乐观，我个人觉得，重回升势的可能性很小，几乎是不可能的。还是回到“周期”这两个字，现在是三个周期叠加，国际经济步入衰退周期，我们的外需必定萎缩，我国的经济周期也从峰顶下滑，进入减速周期，而地产经历一轮快速上升后必定会跟随宏观经济进入从峰顶缓慢向下运行的新周期。上面三个周期叠加的力量有多大，看看周围的情况，就能够体会出来了，各行各业都难做，荷包缩水，消费信心不足，大宗商品销售不畅，资产价格缩水。目前进行政策的调整，最大效应是不让楼市出现大幅度的跳水，像股市那样，政策即便调整，楼市的调整趋势仍然还会继续，不会很快结束，市场不会有明显的回暖，这个大趋势不是一两条政策可以改变的。大家要理性、现实、务实地面对现在的市场和政策的调整，无论是一、二手市场都应该面对。

在目前购房者大都以自住为主的需求情况下，观望不会消除，那种快速开发、快速销售、快速回笼资金、注重资金的流转的模式，已很难实现，很简单，楼很难卖了，就是大幅度降价也越来越难卖，如果还是大量地拿地，遇到销售问题的话，风险会很大。在目前的市场情况下，大家都会面临调整策略问题，究竟能给客户怎样的价值？这个问题必须要解决。现在要想很多的办法，让高端客户以及投资性客户回到市场上来，市场才能稳定。

总结来看，提三个观点，一是楼市的调整仍然会继续，09年观望仍在，二是政策的放松应该可以期待，但楼市回暖是奢望，三是作为购房者，自住或少部分投资、并不是大手笔投资者，现在可以积极看楼，谨慎出手。