面对可能引爆的全球金融危机，各国政府果断出手干预市场，“救市”成了唯一选择。国内证券市场灾难性无休止的狂泻，也逼迫政府出台新政，印花税单边征收、中央资金入市以及双率下调等，挽救几乎崩溃的市场和信心。严峻的形势很清楚地说明，现在国内国际经济形势与过去相比，已经发生质的变化，高增长、低通胀、外部环境良好的黄金时代成了过去式。

全球都忙于救市，化解金融危机——各国的积极行动，与目前低迷的房地产业的没有任何政策变化形成极大反差。冷静地反思，有一个基本结论，即是时候进行政策调整了，特别是过去打压楼市的种种政策，调整正当其时，甚至是刻不容缓。如果此时不行动，可能丧失良机，未来楼市也存在像股市那样大跌的风险。楼市大起大落对国家金融和宏观经济的打击可能比股市暴跌还大。

所谓打压性政策，最主要是对购房需求进行抑制的二次房贷政策、房屋交易的高税收政策以及对正常开发贷款进行限制等政策。

在去年之前，制定这些政策应该说非常必要，因为过去几年，房屋市场和土地市场相互影响，使房价、地价的上涨行情愈演愈烈。06、07年催生大量投资、投机性需求，推动楼价快速飙升，市场变得不理性，有些疯狂。加上信贷环境宽松，开发资金容易获得，成本不高，让企业一味扩张拿地，不惜高价追逐，结果是两个市场供求失衡；而经济活动中流动性过剩，人民币升值，以及对未来楼价看涨的预期，都为楼市炙热推波助澜，使之有如一匹脱缰野马，拼命挣脱政策羁绊，肆意狂奔，泡沫开始膨胀。总之，当时调控出台一系列严厉、打压政策，是迫不得已。

从去年第四季度开始（有些城市是今年第一季度），楼市开始调整，成交大幅度萎缩，楼价向下运行，市场普遍观望，投资退场，投机几乎绝迹，历时一年多，但市场并没有结束调整的迹象，楼价反而面临深幅滑落的风险。

造成楼市目前这种情况，有三种因素起了很重要作用，一是连续多年的调控，多种政策（特别是抑制需求、限制流通、关闭资金闸门等打压政策）发力，产生叠加效应。楼市也是政策市，目前一蹶不振的市场就是政策的写照；二是市场走到从来没有的高位，高楼价一定会带来需求的减少，市场有进行大幅调整的内在要求；三是宏观经济减速，出口增长放缓，投资受抑，消费不振，通胀压力空前，企业困难重重，整体经济由高峰下行，加上股市暴跌，中产财富大幅度缩水，则极大地强化了观望、悲观的市场预期。从对楼价和市场的预期看，一年时间的调整，几乎完成了逆转。

很显然，目前的房地产市场、经济大环境、乃至国际环境，与过去完全不同，情况发生了巨大的变化，楼市的跌势已经确立，虽然楼价并没有跌得特别深，但市场极度缩量不可能长久支撑，房价大跌的风险越来越大。这个时候，防止楼市大落，应该成为最重要的调控目标。针对狂热市场的各项打压政策，其实已经见到效果，使命业已完成，在跌市中显现的尽是雪上加霜的负面作用，亟待调整。

如二次房贷政策中对第二套房的定义，不论第一套房贷是否付还清，也不论是不是卖小房买大房的改善自住购房，一律施以惩罚性贷款利率和首付，是十分不合理的。卖小房买大房，是一种改善型的、理性的、健康的需求，不会对市场产生任何的负面作用，在很多城市中是占主导的需求，这种需求不应该打压，特别是目前市场低迷，应该鼓励才对。而首次购房贷款已还清的第二次购房，发生金融风险的机会很小，对银行而言是典型的低风险优质客户，也不应该抑制，应当适当鼓励。

目前房屋流通环节税收高，税赋多，交易一套房屋税率超过楼价10%，对抑制投机作用很小，但却阻碍存量房屋的正常流转，大大增加了房屋流通成本，减少市场供应，间接推高楼价，也不利于梯度消费，应该重新调整。现行营业税初衷是为抑制投机炒楼，但从购买新房到出产权证，时间一般都要两三年，再加5年的规定时间，已经是7、8年，如此长的时间，究竟是抑制投机炒楼还是抑制存量房屋良性循环？

而对开发信贷资金人为设限，实际上打乱正常的开发建设节奏，将加剧开发资金紧张程度，在销售不断下滑的条件下，除了出现行业洗牌效应外，楼市可能出现深度反向大调整，对稳定市场十分不利。

调整和修正上述政策，会不会带来楼市的重新暴涨？这种担心是多余的。目前宏观经济减速，步入新的周期，这决定了楼市也将面临较长时间的回落调整。最关键的是，新的经济、市场和预期条件下，打压性政策已经丧失存在的合理性和必要性，修正政策的最大的作用，为防止市场进一步快速滑落，同时逐步稳定市场的预期。况且政策有滞后性，其真正起作用见到效果，至少需要半年时间。如果现在不作为，等到楼市大跌时再调整，恐怕为时已晚，将带来严重后果，金融、宏观经济也将付出沉重代价。股市是反面教材，由狂热到暴跌。防止楼市演变成为股市第二，考验着决策层的智慧和能力。

最近不断有城市如成都、长沙、西安等出台措施，在公积金贷款、交易税费、土地出让、购房补贴等方面给予支持，进行政策暖市，这里固然有为地方财政的动机在里面，但却提出政策如何作为，才能保证楼市稳定的大问题。这一点上，国家层面上的政策调整动向，才是最关键的。