楼市走势有两个最直接的指标，量与价。回顾上半年广州楼市的调整，可以用“交易量大幅缩量调整，楼价冲高后回落并在高位盘整”来概括，而市场比较集中的看法是，上半年楼价调整并不充分。那么，下半年楼市会怎么走？成交是否会恢复？楼价会不会“跳水”？抑或只是做“俯卧撑”？事实上，预测和判断下半年楼市量与价的走势问题相当难。

还先看看影响楼市未来走势的重要因素。

首先是市场预期。

从上半年市场交投大幅缩量就可以判断，市场观望情绪相当普遍，购房者入市谨慎，对楼价已经从过去普遍看涨，转变为看跌或者不确定占主导。市场预期的变化明显。一些个案行为很说明问题，例如近来咨询买楼的朋友，几乎全都会问，楼市有没有到底？如果马上买，还会下跌多少？把下跌的空间预留——这样的思维是过去所没有的。我们还可以看到，新开盘的定价一般都会比周边楼盘低，这反映出开发商对市场的看法相当谨慎，相反，大半年前普遍“看涨”的声音几乎找不到。而最近“断供潮”、“救市论”、“楼市猪坚强”这样的话题成为焦点，反映出社会心理层面的焦虑，多少都会强化购房者“恐高”、看跌或看不清后市的预期。在这样的预期中，投资性购房人群大幅减少，高端购房人群的比例下降，市场发生了比较大的变化。

其次是政策和宏观经济走势。

经过大半年，市场预期逆转，追根溯源，恐怕还是由于国家推行从紧政策（包括新房贷政策），经济减速与高通胀的风险并存造成的。从紧政策和宏观经济走势不确定，对形成目前的楼市预期几乎是决定性的。实际上，从紧政策对市场供应、需求的调节抑制作用明显，比如土地市场迅速降温，地价下降，开发企业资金偏紧，有的选择降价出货；从需求一方看，楼市中的投资行为大为减少，多次置业的购买行为放缓。政策阶段性地改变了楼市的供求关系，观望造成了买方市场，楼价整体缓缓下行。所谓中国楼市依然脱离不了政策市。

除了这两个方面，市场的供求关系、平均投资回报水平、新增人口、城建力度、规划等都对楼市产生这样或那样的影响，但不是决定性的。

所以，如果回到判断下半年楼市走势的问题，个人看法倾向于，政策和宏观经济走势将可能继续通过左右市场预期、购房行为以及企业定价来影响楼市的量、价走势。

假如宏观经济走坏，调控效果不理想的话，从紧政策对楼市的影响势必会加码，那个时候楼市再度深调就难免；假如经济走好，通胀被遏止，也许可以说楼市最坏的时候已经过去。

从目前能够搜集到的种种数据和信息看，经济形势、通胀水平并没有恶化，但有不确定性。决策层不久前释放“一保一控”（即继续保持经济平稳较快增长，继续抑制和控制物价过快上涨）的政策信号，强调要“引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期”，其实也是担心楼市重蹈股市“腰折”惨剧，对于稳定楼市预期是有积极作用的。

但是，市场预期一旦形成，很难在短时间内改变，估计下半年观望情绪还将继续影响市场走势，特别是投资者和高端换房人群，入市仍趋谨慎，而目前主导市场的自住人群，对万元左右的平均楼价水平接受能力有多大，是不太乐观的。下半年交投继续缩量的可能性很高。实际上，目前的楼价对有迫切需求的自住人群的购买力来说偏高。当下的市场条件决定了楼价继续调整也许在所难免，但幅度有限。为了激活市场购买力，特别是在地段价值不占优的区域、供应量集中地段以及特殊地段（如有限价房的地段），降价策略也许会不时见到。至于楼价是否会以跳水的走投无路的方式调整，个人的判断是，目前条件下出现的概率不大。

值得注意的是，目前楼市与经济、政策大势紧密相联，政策调控也要防止楼市出现类似股市的非理性大起大落，否则破坏力更加大，比如目前市场成交极度缩量，如果炒风并不重，很难说是正常情况（实际上当初股市不断跳水，最终政府出手相救）。当然，主张政府去救楼市不太现实，但在政策层面上稳定市场的预期还是应当做，有必要且能够做到的。