有网站编辑问居民消费价格指数（CPI）走高与楼市的相互影响关系，这是最近的焦点问题，正好这段时间我关注经济方面较多，也谈谈自己的看法。

CPI、PPI走高，存在通胀压力

5月份CPI公布了，同比涨幅为7.7%，比4月份8.5%的数据下降不少，主要是5月份食品价格涨幅有所回落。1-5月的CPI高达8.1%，居民消费价格水平整体仍然处于高位。从去年7月份开始，CPI不断走高，今年更加明显（看看走势图就很清楚）。日常生活中，大家明显感到肉类、蔬菜、水果、油等食品价格大幅提高。

目前拉动CPI走高的主力是食品价格，有统计表明，扣除食品和居住价格以外，其他项对CPI的拉动率不足1%，但这并不是说，除了食品以外的其他消费品没有涨价压力，恰恰相反，由于政府的价格政策对油品、电、运输、水、气等关系民生的重要商品实施严格价格管制，以财政转移支付的方式，将其物价“压”住，才没有出现物价全面上涨的情况，其实全面通胀的压力是存在的。

本轮物价上涨，是在全球通胀的大背景下形成的。国际原油、金属矿产、粮食等价格大涨，如国际原油期货价格已经接近140美元/桶，还可能继续上扬；全球粮食价格成倍上涨；矿产品和原煤价格大幅飙升，这些大宗商品的价格是中国无法控制的，而中国作为资源进口和消耗大国，直接遭遇能源、原材料和粮食价格的输入性通胀。

这在另一个重要经济指标PPI（工业品出厂价格指数）里表现得很直接。今年1至5月，工业品出厂价格（PPI）连续创近年来新高，分别为6.1%、6.6%、8.0%、8.1%、8.2%，有加速上涨之势。石油、煤炭、钢材等上游原材料、能源价格大幅度上涨是推升PPI的主要因素。

根据价格传导的规律，生产环节的价格水平会通过产业链向中下游产品的价格传导，最终向消费环节的价格水平传导。PPI居高带来了未来通胀可能加剧的担忧，因为问题很清楚，能源、原材料等上游工业品价格水平是我们无法控制的，用价格管制的行政手段只是暂时的，终究还要让市场供求关系参与调整，逐渐、温和地放开对成品油、气等商品的价格控制，虽然会造成新的CPI走高因素，但可以避免价格扭曲带来经济的负面不利影响，实现价格调节供求关系的作用，稳定市场预期，防止经济过热和出现明显通货膨胀。

应对通胀的货币金融政策影响楼市更加深远

就楼市而言，原材料和能源涨价，对市场的影响是存在的，但不是最大的影响和核心所在。我个人觉得，关键是要分析政府应对通胀所采取的货币金融政策给楼市的影响，因为房地产作为资本密集型产业，受金融货币政策影响相对较大，与宏观经济波动相关联。

6月初，央行宣布将法定准备金上调一个百分点，达到17.5%，离国际通常认可的18%的警戒线只有一步之遥。上调准备金远比上调利率温和，但这也给大家传送了一个很清晰的信号，即尽管遭受大雪灾和四川大地震，国家货币从紧的政策没有改变。这样的政策取向，会继续对楼市产生影响。实际上，房地产业去年底就开始遭遇从紧的政策，楼市的调整也一直持续到现在。

楼市调整在土地市场、商品房交投、楼价以及市场预期等四方面表现得比较充分。

首先，从土地市场看，昔日大规模圈地与扩张现象不再出现，土地市场迅速降温，投资大幅度减少，地价滑落。土地市场的供求都大幅减少。让人担心的是，这种情况持续的话，两三年后，新增商品房的供应一定会减少。

第二，商品房市场交投不活跃，意味着市场需求减少，特别是投资性需求受到明显抑制。不少购房者选择观望或推迟入市，开发商的销售节奏也放慢，导致成交量迅速下降，尽管4、5月份成交有所回暖，但也只相当于过往升市成交量的六七成左右。自住型市场成为支撑成交的绝对主力。暖市，使各类购房者重归楼市，仍是楼盘营销的目标。

第三，楼价逐步下行调整。一手楼的定价直接影响楼价运行方向，在萎缩的市场面前，一手楼价理性回调，或者以低价开盘方式，或者以打折促销方式，或者直接下调售价，目前调整幅度较去年最高峰时已经相当之大。二手楼价总体调整幅度不大，主要是由于小业主大多数不会轻易大幅降价兑现（除非一些短线急于用钱的投资者），这决定了今年二手楼成交可能缩量。低迷的交投说明买卖双方对楼价接受程度的分歧依然存在。

至于未来楼价会怎么走，更多地反映在一手楼未来定价走向上，预测起来比较复杂，估计会受开发企业财务状况的影响较大，而经济形势和政策执行方式都会间接影响企业的定价和销售策略，但楼价进一步大幅走低的可能性极小。

第四，楼市调整还集中体现在预期的变化上。过去在上升市中人们几乎一边倒地“看涨”，一片乐观，“涨”的预期促使不少需求提前入市，催生大量的投资性购房。随着楼市调整，市场预期出现变化，悲观、看跌、谨慎的成分加大，多少改变人们对未来的判断。从一定意义上看，由于房地产的特性，预期往往直接决定购房行为，影响供求关系。

调整使楼市重回理性轨道，从预期、楼价、交投和土地市场等这几个方面看，还不能确定“调整即将结束”的判断。而且，目前宏观经济形势与过去相比发生一些变化：CPI、PPI走高，预示着通胀压力加大；全球经济减速，外需减少，内需拉动力有限，整体经济面临放缓减速的风险——过去“低通胀、高增长”的黄金时代似乎以及已经过去，政府从紧的货币金融政策要同时兼顾抑制通胀、保持经济快速发展，估计短期内不会出现松动。这些都是影响楼市的不确定因素，还需要观察和评估。可以肯定的是，经过充分调整的楼市会产生更持久与健康的发展动力。

一点思考，谨防政策偏差

年初时大家对楼市走向的判断都偏于乐观，倾向于认为调整不会持续太久时间，但目前的经济形势和市场状况会增加人们对后市的谨慎看法。

认真思考目前形势，有个观点还要强调一下，千万不要以为房地产市场大幅调整对经济、金融以及民生没有负面影响，其实从去年楼市不断飙升到今年价跌量减，市场已经大起大落，很不正常，负面效应会逐步显现，例如个别城市部分地段楼价下跌过猛，已经出现负资产现象，银行资产预警，而今年地方财政收入在地价方面普遍 “歉收”，财政直接受影响。如果这个时候再人为地打压市场，或者有意识动用金融、税收或者行政手段来干预楼价，可能会出现政策偏差，带来严重后果。一旦楼市真的掉头向下，其负面影响比股市暴跌的影响大很多，银行信贷风险首当其冲，地区经济乃至国民经济都会被拖累。这不是夸大其词，美国经济走向衰退就有楼市彻底走熊的重要因素在里头。

从紧的货币金融政策不应该变成毫无弹性的一味紧缩，这一点其实很多专家学者都已经明确指出，值得政策制定者认真参考。具体如加息，大家预期下半年很可能央行要加息，如果加的话，根据目前经济运行情况，“不对称加息”可能是唯一科学合理的选择，因为不仅企业特别是依赖信贷资金比较高的行业难以再遭受成本压力，而且不少重要的高价值耐用消费品如汽车、房产等市场更会被当头一击，产生较大负面连锁反应，为抑制通胀的初衷反而难如其愿。

有专家还明确提出从紧货币政策宜“灵活从紧”，不宜“盲目从紧”，始终有微调的必要，以免伤到经济的筋骨。这些观点都非常具有现实参考意义。