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2008年广州二手楼市六个预测
(2008-02-02 16:03:05)
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房产房产/置业楼市 |
分类： 地产评论 |
2007年广州二手楼市走过不平凡的一年，市场先扬后抑，前三个季度交投活跃，成交出现一定放量，楼价快速上扬；进入第四季度，以国家新房贷政策颁布为诱因，政策调控发挥累积效应，而市场本身由于上涨过快也出现调整要求，二手楼市第四季度呈现购房者观望、成交缩量、楼价略有下行的行情，全年市场波动较大。从市场走势延续性看，预计2008年广州二手楼市将先行继续调整，后逐步回稳，楼价波动调整幅度不会太大，投资需求将锐减，总体成交可能较2007年明显减少，刚性需求成为支撑市场的主要力量，调整结束后会渐次恢复入市。市场处于大升浪的小浪顶上。宏观经济和城市经济向好以及城市化进程较快等基本面因素未改，成为二手楼市继续保持发展的内在动力。
以下从市场调整特点、二手楼市与一手楼市互动关系、楼价、需求变化、区域市场和政策对行业影响等六个具体方面作些分析。
一、乐观地看，2008年二季度广州二手楼市刚性需求入市将逐渐增多
一季度通常是二手楼市的淡季。从2007年10月开始的整个楼市的调整行情，跨年度延续至2008年一季度几乎没有任何悬念。还需要判断的有两点，首先，二手楼市的调整行情会延续多久？成交清淡会维持多久？其次，调整的幅度会有多大？楼价是否出现深幅调整？
我们知道，本轮市场调整的主要原因是多项调控政策发力以及楼价过快上涨，导致市场普遍观望，加上社会舆论对楼市、楼价高度聚焦，争论“拐点”，在一定程度上加重购房者持币待购情绪。2007年12月，满堂红的客户市场调查发现，看楼客户多数倾向于认为市场和楼价“偏高”，比例达到六成四，而认为楼价“适中”的比例不到一成五，认为楼价“低”的不到百分之一。数据反映了观望期的客户的普遍心态。
回顾这三年，2005年“六一新政”颁布，广州二手楼市调整了三个月的时间；2006年的“新国六条”政策发布实施后，二手市场调整了约二个月时间，本轮调整尽管市场处于前所未有的高位，与以往有所不同，但从广州目前二手楼价平均水平、市场平均投资回报以及与其他一线城市楼价比较等三方面看，广州二手楼价并没有达到完全不能接受的程度。首先，根据满堂红置业成交数据，2007年第四季度广州二手住宅的平均成交价格为7331元/平方米，一手楼成交均价为10890元/平方米（官方交易登记数据），相比之下，二手楼价格优势明显。其次，2007年第四季度广州住宅租赁平均单价为27.56元/平方米，套均面积为67.7平方米/套，平均租金为1866元/平方米.套，按照平均单价8000元/平方米计算，中小套型住宅年平均投资毛回报率为4.1%左右，租售比为1：290左右，这两组数据显示楼价偏高，但基本还在正常范围。再次，从京沪穗深四个一线城市二手楼价格比较看，广州的二手楼价格相对还是比较低的。
实际上，调整期内部分开发商加大其新推楼盘降价幅度，但一般来说，二手楼业主多数不会即刻跟随降价，惜售心理占主导，具备经济实力、拥有多套物业的业主资金不紧张，不急于卖楼套现，放盘价和成交价大幅下降是有难度的，只是加大了买卖双方对楼价接受水平的落差，形成拉锯僵持，致使交易清淡。二手楼价调整的主要表现形式是成交缩量，而不是大幅降价。供求关系的本质并不会发生彻底改变。
另外，宏观经济、城市化进程、人口、收入等基本面要素没有改变，都是向好的，市场向前发展有内在的支持力。
综合上述因素，我的看法是，如果乐观估计，经过半年时间的调整基本可以消化政策面和市场面对有刚性需求购房者的大部分影响，市场有望逐步回复到正常状态。但恢复不会再是呈现过去量价齐升局面。
二、预计2008年一、二手楼市互动效应更明显，二手住宅市场份额有所下降
2008年二手市场将延续2007年一、二手两个市场互动的特点。互动主要表现为楼价相互影响、需求相互转化、区域热点变化三个方面。从楼价来看，一手楼价格上升或下调对市场起主导作用，如2007年前三个季度楼价上升迅猛，主要是一手楼带动，二手楼业主跟随涨价。一手楼平均从70万元/套，上升到100多万元/套，幅度相当大，比二手楼（约平均60万元/套左右）贵很多，这样就使部分首次置业、换房者的置业目标从一手市场转到二手市场。楼价高涨让中高端客户成为一、二手楼市共同的潜在需求，一手楼价大涨，成交量下降，需求减少，部分需求转移至二手市场，促其成交大增，市场份额提高。不同区域和路段也存在两个市场的互动，一手楼新增供应缺乏的地段，二手楼成交就活跃，如老城区、番禺区一些板块，反之，一手楼供应集中的区域，或者一手楼价格下调幅度大的地段，就会吸引很多本来也考虑二手楼的客户，二手成交受影响减少。
2007年广州市二手楼交易量和市场份额双双大幅增加，一手楼则成交减少，这个变化反映了两个市场互动结果。统计数据显示，广州十区存量房屋成交1079.6万平方米，共9.85万宗交易，分别比2006年大增17.9%、18.4%，新建商品房成交1080.5万平方米，约10.5万宗，同比分别减少6.7%、6.5%，二手市场交易总量几乎占据了市场的半壁江山。住宅方面，二手住宅2007年成交746.4万平方米，同比增加20.4%，一手住宅800.5万平方米，同比减少13.4%。市场份额已经达到48.2%（见表1、表2）。
2008年一手楼总的供应会增加，供求关系得到一定程度缓解，加上限价房、经济适用房、廉租房、新社区等一系列调控类房屋的“冲击”，在调整期内一手楼整体价格水平尤其是特定地段（如限价房周边或供应集中区域）的楼价会松动，不少开发企业会大幅降价出货，以便回笼资金，缓解压力，部分置业者可能因新房价格优惠而回流一手市场，这将对部分路段的二手成交造成大的影响。估计2008年上半年这种现象会增多，产生“此消彼涨”效应。总之，2008年两个市场的互动效应，可能因为二手房价格弹性小而使交易量减少，市场份额会较2007年略有下降。
三、预计2008年广州二手楼价整体水平将高于上年，但波动幅度减小
2008年二手楼价是否会像2007年那样大幅度上升？这个可能性微乎其微，但全年整体楼价水平肯定将高于上年，因为二手楼价格调整机制比一手楼价的调整缓慢、温和。二手楼价先抑后回稳，下半年稳中略有所上升，是比较理想的走势。
目前中心区域和老城区新增供应少，供求不平衡，二手楼价有支撑。根据满堂红置业数据，2007年广州市九区（不含南沙区）二手住宅成交均价为6413元/平方米，较2006年4855元/平方米成交均价上升1558元/平方米，涨幅高达32.1%。涨幅和涨速都较过去大。2007年四个季度二手楼价逐阶上行，只是在11月、12月，楼价出现小幅度下调（见图1、图2）。
满堂红集团研制的广州二手住宅价格指数走势显示，2007年1月二手住宅价格指数为1241点，2007年12月为1421点，全年价格上涨幅度为14.5%。10月之前楼价上扬快，最后两个月调整期楼价小幅度下调1-2个百分点。
四、2008年广州二手楼投资性需求将大幅减少，自住需求绝对主导市场
近年广州二手楼市场的需求一直比较旺盛，而2007年楼价大幅上升，与投资性需求猛增互为因果，估计2008年二手楼在市场高位、政策叠加的双重压力下，投资行为必减无疑。
每逢楼市调整，未来前景不明朗，投资性购房大幅度减少，而楼市高涨期，投资行为也明显增多，占了相当比例，满堂红近年多次的市场调查都发现这个特点（见图3。注：第一次调查为2005年6月，第二次为2005年9月，第三次为2006年10月，第四次为2007年10月，第五次为2007年12月）。
从2007年12月（第五次）调查数据可推断，2008年第一季度二手楼投资需求比例很小，较上年最多的时候减少二成五以上，自住需求重新占据绝对主导。楼市调整期间，投资性购房大幅减少，改善型购房暂缓入市，是成交缩量的直接原因。预计2008年全年的投资性购房会明显较2007年少，这也是判断2008年二手楼成交会减少的主要依据之一。
2007年二手市场需求出现一定变化，改善居住型的置业行为明显增加。调查显示，第二次置业或以上的人群超过四成，高价物业所占比例也比以往高，其中采用一次性付款的比例也提高，说明购房人群有所变化，中高收入所占比例增加。另一方面，楼价上升，平均单套物业总价上升，如2006年二手市场平均单套物业约38万，而到了2007年平均单套物业达到51万左右，第四季度平均单套物业总价58万左右，二手楼的置业门槛提高，根据满堂红集团亿达按揭数据显示，购房人群总的按揭比例上升，借贷金额和时间都有所提高，说明二手市场占多数的中等收入人群对银行信贷的依赖程度加大，国家对货币信贷政策调整，多少会波及到二手楼市这部分主力购房人群（见表3）。估计2008年上述变化仍会延续。
五、预计2008年广州区域二手楼市格局依旧，番禺、天河、海珠仍居前三甲
从区域市场看，2007年番禺区的二手市场最为活跃，除了多项市政利好如地铁和快速线开通、新火车站规划等对市场产生作用之外，一手楼供应较过去大幅减少、楼价比市区便宜也是重要原因，华南板块、洛溪板块、市桥板块吸引了大量年轻白领、换房者以及投资者，成交份额几乎占到广州市原十区的三成，成交面积同比大增四成八。花都、白云作为后发区域二手楼市继续发力，份额上升。天河区、海珠区居于交易量第二阵营位置，中高端商品住宅区内云集，市场地位重要。老城区的交易量有所减少（见表4）。估计2008年的二手楼市会基本延续这种区域市场格局。
六、政策调控对市场影响存在变数，政府加强监管，中介行业规范度提高，洗牌继续
近年国家新政频繁出台，二手楼市同整个房地产行业一样受到较大影响，出现一些波动，尤其以2007年政策效应明显。
展望2008年，二手楼市仍然存在受政策调控影响的变数。如国家物业税政策进入试点“实转”阶段、“70/90”政策继续落实、“穗七条”实施进入第二年、限价房继续推行、二手楼交易资金面临监管、网上签约与房源网上公示、房贷政策与货币从紧互动，等等。2008年中介行业面临的政策调整与过去最大不同的有三方面，一是行业面临多个直接规范、监管政策，交易规则变化，直接影响中介企业的经营模式，对行业规范经营提出更高要求，客观上也对市场的正常交易周期带来影响；二是市场成交萧条持续时间长，几乎成为全国性现象，大城市的市场调整时间更长、更普遍，这是行业从来没有遇到过的。个别大中介一夜之间倒下，对行业和消费者的负面影响较大，加重市场观望情绪；三是整个房地产行业都面临政策调控的不确定性，政策环境偏紧。
在新形势下，整个中介行业面临生存挑战，大型中介公司同样也不例外，竞争会更激烈。2007年中介行业普遍采取的扩张战略面临调整，不少企业会采取收缩策略，洗牌效应更明显，不少企业将会寻找新的发展途径，包括多途径融资、战略联合、上市等。调控时代二手中介企业的生存压力加大。
尽管如此，行业发展周期没有改变，行业在经历近乎“严酷”的调整和优胜劣汰后，从企业发展战略层面上看，领先企业面临更大发展机遇。
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