1月8日下午广州举行的新年第一场土地拍卖，经过异常激烈的竞投，结果恒大集团以总价41亿元拿下天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，折合楼面地价高达13053元/平方米。这一结果，与近期市场低迷的成交，楼市充斥各种“拐点”、“危机”、“崩盘”议论形成鲜明的对照。

之前业界一般都预计，以原绢麻厂地块独特的优越条件，肯定会吸引不少实力开发企业全力参与竞争，最终地价肯定不会低，但考虑到近期政策面的变化，如国家重新调整货币政策，确定从紧的新的方向；物业税“实转”试点紧锣密鼓；临拍卖前一天国务院又下发通知，严格管理闲置土地，打击囤地行为，再加上市场持续调整，购房者入市谨慎，成交萎缩，开发企业的预期和出手都可能偏保守。但结果开发企业举牌两百多轮，价相当高，多少有些出乎预料，因为大家还清晰记得，去年12月6日（也就是中央经济工作会议确定货币从紧政策的第二天），花都、番禺多幅出让地块地价成交，冷清中收场。

尽管原绢麻厂地块的偏高地价，有两大企业都志在力争的特殊情况在里头，但透过现象，基本可以判断，本次土地出让已经为未来楼市走向定下了基调。

——稀缺型的土地资源今后都不会便宜，哪怕是政策和市场环境都紧的时期。就拿原广州绢麻厂地块说，总用地面积109802平方米，总建筑面积314099平方米，是罕见的中心城区的大幅地块；具有江景资源；临地铁；临近CBD；不限户型（这是7090政策下的稀缺品）。这几大优势足以突显其难以替代的价值，是名副其实的地王。地王不应该是贬义词，它应该代表一个城市中最具地产投资价值的标杆。（去年9月白云区云祥路地块虽然拍出18708元/平方米的折合楼面地价，但当时我撰文指出由于其地块面积过小，净用地面积仅八千平方米，建筑面积不足一万平方米，投得价1.8亿元，难以算得上是价值地王，而这一次完全不同）

——郊区土地供应集中，相对充足，占据总土地供应量八成左右，加上有限价的调控，08年郊区土地价格不可能再出现去年“9.11”那样的高价，地价平稳应该没有悬念，相应地，郊区楼价的平稳也是可以预期的，有的甚至会走低也不是没有可能。从地价到楼价都有可能出现分化的走势。

——后续土地供应少，决定了不管怎么调控中心城区的楼价一定会比较坚挺，在大量需求的追逐下会逐步地走高。中心城区的高素质、具有特殊资源（如江景、地铁、名校、别墅类等）的单位价格还将具有上升空间。但在08年的环境下，可能先是校正去年过大、不正常的涨幅以后，逐步进入稳中有升的理性向上通道。

——土地成本在开发企业所有成本中比重越来越大，利润下降在所难免，由超额利润转变到合理利润。在多种条件制约下，尽快开发，加快土地和资金的流转，尽量出货，是开发企业不断增强其竞争力的最好选择。

——地价走高，融资难度加大，资金成本提高，这些因素将促使更多企业寻求强强联手、合作开发，例如动辄几十亿的土地出让金，几十万平方米的项目，要在短短二三年内全部完成，如果商业项目难度更加大，企业为将风险分散、降低，实现共赢，客观上也会寻找实力伙伴。恒大集团此次举牌举到了最后，不只是为了上市，背后有合作伙伴的支持如易居中国、战略投资者等也可能是重要因素；去年的猎德项目，富力、合景泰富、新鸿基三大集团合作，也是一个例子。

——本次拍地对提早结束市场观望情绪具有作用，媒体称之为“强心剂”也不为过。实际上，1.3万元/平方米的楼面地价除了对员村周边区域、中心城区市场产生直接影响，多少还会对购房者的心态、预期产生影响，不论是对一手楼买家还是二手楼买家，至少有一个信息的传达是比较明确的，即未来一两年后老城区的楼价不会低，因为地价成本已经很高。当然，影响究竟有多大，是否立竿见影，还有待观察。

高价拿地当然要合理评估市场风险。市场估计原绢麻厂地块项目建成后售价将在2万元左右，才能保证有利可图，似乎存在风险。其实这个地块的条件，要远优越过珠江新城大多数单体项目，所以两年后的楼价会如何应该不成问题。最大的问题在于，如果员村区域未来两年安排有“双限”地块，那将直接冲击周边和中心城区的楼价，影响会相当大，且难以估量。这才是原绢麻厂地块项目最大潜在风险所在。从目前的“双限”地块推出区域看，出现这种风险的可能性极小，因为政府推限价房目的是为了稳定市场，并非冲击市场。