限价房社会管理的核心是“公平”

龙斌

9月29日下午，《广州市限价商品住宅销售管理办法》（试行）（征求意见稿）出台了。大家关注的“谁能享受，谁不能享受？怎么去买？能不能流通？怎么监管？”等关键性问题有了初步的答案，《办法》对于限价的幅度、规模也作了概括性描述。

高楼价时代限价房成“香饽饽”

大家都会记得，当去年底金沙洲首个限价地块出让，房价限定在6000-6500元/平方米的时候，很多议论涌现，有观点认为限的价比市场价还高，引来“限价变抬价”、“政策变味”的非议和质疑。但只过了不到一年，在楼价快速攀升、市区新房售基本都过万的市场变化面前，限价房顷刻间成了遏制高房价、最吸引眼球的“香饽饽”，在感情上赢得了越来越多的赞同，它似乎成了对付高地价和高房价的双料利器。

它能不能完成这个“使命”？人们寄予厚望的限价房会长久吗？其实还是需要一些深层次的冷思考，我觉得可以从社会层面和市场层面两方面去思考。

从社会层面看限价房管理核心是“公平”

显然，限价房在目前高楼价情况下，已经成为楼市和社会最稀缺的资源，其稀缺性体现在巨大的差价上。限价房不是市场定价，不是价高者得，不靠供求关系调节，是政府定价，在土地出让、开发等多个环节让出众多“利益”，补偿给特定可以享受的人群——中等收入人群。如能够得到这个稀缺资源，不仅能够解决居住问题，而且也是一笔相当大的增值财富。千万不能忽视限价房的财富效应，这一点往往够驱使人们去追逐它，不论是中等收入人群、低收入人群还是高收入人群，同样的房子，能够便宜30%，谁都会去想办法得到，管理难度和非议会因此产生。

谁都想得到这个资源，如何保证最需要这个资源的人群和家庭得到这种“补偿”，避免这个资源流失或者防止分配到不该拿的人群身上——一句话，如何保证分配“公平”，是最关键的，应该是政府制定游戏规则最核心的东西。

能否保证分配这种资源的公平性呢？目前条件下是比较难的。比如，户籍限定，在广州常年工作、生活、纳税的外地户籍的中等收入人群不能享受，显然有失公允，近乎 “户籍歧视”，应该算是一种不平等的狭隘。用“操作难”也说不过去，因为信用、异地审核难的根本原因不在这些外地户籍人，是政府户籍管理不到位造成的，这样就剥夺他们的资格和权利说不过去。当然，对外地户籍开放限价房，会引来很多问题，分配不公的话会造成更多的意见和不满。户籍面临两难境地。

比如享受对象不作收入限定，稀缺资源和利益当前，未置业的高收入人群一定也会趋之若骛，如果年入30万、40万乃至更高收入摇珠中“奖”，迫切需要住房的中等收入人群运气不佳，屡屡不中，很难说是公平的。我们的信用制度不健全，收入不透明，很难避免强势群体或者超强势群体照样享受限价房。收入水平本来是社会断定谁该享受“福利”的最硬性指标，缺这么一块，看起来受惠人群会加大，筛选方法简单，但可能结果与解决中等收入人群的初衷不符。

再比如不对本地人的外地置业行为作限制，也可能会出现本地住限价房，外地大规模购房投资的情况。

还比如，五年后转让，户主完全可以转让给自己的托或者亲属，获得合法的再上市资格，然后随行就市获取超额利润，不需要阴阳合同。这是限价房的巨大财富诱惑所在。

政府管理限价房这种特定社会产品，方法应精准不宜粗放，规范应严格不宜宽松，行政资源应多投放不宜就眼前，政策措施应前瞻不宜图方便因循不变，比如户籍问题，国家政策很可能要调整，很多城市已经开始改革，一旦改变会很被动。总的看法是应该最大限度地保证社会公平。

从市场层面看限价宜尽量少直接干预市场

限价房是不属于保障范围的，因为保障制度应该完全由政府来主导和出钱，政府作主体。当整个社会的保障制度没有建立起来，而商品房价格又高涨，未置业的中等及以下收入人群怨声一片的时候，限价干预成了压力下政府的一个选择——没有其他更好的立竿见影的办法的无奈之举。

限价目前有没有必要？回答是肯定的。房价越走越高，地价不断上窜，政府直接出手限地价、限房价，稳定价格，调控市场，让部分百姓受益，这种行为是可以理解的，感情上也会获得越来越多的支持。就像前一段时间，如果猪肉还往上涨，政府出手限价，是完全可能的。民生问题大于市场问题，更何况市场还有失灵和发疯的时候。

限价有没有作用？回答更加肯定，其稳定市场和楼价的作用会逐步显现出来。随着限价地块出让数量加大，限价房上市量增多，比如，如果市场新增加的供应量中20%的是限了价的，其影响力会相当大，市场话事权和定价权会逐渐从供求关系身上，转向政府。如果这样，对市场来说不是一个好消息，对市场经济来说也不是好消息。

从理智上考虑，就会问，是不是社会的居住问题必须以限价的方式解决呢？限价会对商品房市场产生怎样的冲击呢？目前思考这个问题，显得有点早，但从前瞻性来看，还是有必要的。猪肉贵最终还得要靠加大市场供应，发挥市场机制解决问题，而低收入家庭吃不起肉那就得靠政府补贴了，一味限价，一味堵，是解决不下问题的。

建立健全住房保障制度，加大包括廉租房、经济适用房建设力度，财政出钱，政府管理和操作，由政府承担居住民生的主导责任，是根本方向。这样看来，限价房的前景应该是走入住房保障制度，作为当下高热楼市的应急之计，它不可能长久的。政府还是应当做政府该做的事，管它该管的东西，越了界如去定价也不好；市场当然也要健全、完善，必要时也应该干预。两种力量各司其责，平衡，协调，才是最好。