今天（9月11日）广州14幅土地一齐拍卖，“海量”供地吸引目光无数，也明白告诉市场，土地供应今年不缺。拍地结果跟大家预测没有太大出入，除番禺小谷围一幅购书中心用途地块流拍外，其余13幅住宅地块全部收入开发商囊中，被超高预期的市场消化，不少地块拍出高价。之所以用“高价”而不用“天价”，是因为在近期快速走高的楼价面前，拍卖成交价总体走高，并不足为奇。

1.8万的楼面地价貌似“地王”

估计白云区云祥路地块超过一万八每平方米的楼面地价会成为议论焦点，少不了“天价”、“地王”的头衔，但仔细看看地块条件会发现，这幅地独特,很小，净用地八千平方米多点，总建筑面积不到一万平方米，地块三万多平方米，容积率仅1.2，绿地面积大，无户型限制，适合超大豪宅定位，项目总套数30来套，很少，也许每套面积都会在250平方米以上，售价定个3万元，市场也不会不接受，是个类似市区别墅特别项目。

正因为它小、少、独特，预计对整个市场的影响都十分有限，不论现在还是将来；对周边楼价也不会带来多大比价效应，充其量是个数字的“王”，几乎可忽略不计，不能证明或说明广州楼价怎么样了。而且，富力这样的超大型企业开发它，几乎是杀鸡用牛刀，一个微不足道的小项目而已。

番禺开闸放地楼价继续看涨

久违了的番禺今次继续放地，成交4幅住宅用地，建筑面积合计超过40万平方米，其中中小户型将占绝大多数，加上之前拍出的地以及年内还可能推出新地块，应该对番禺高热的市场产生一些“镇静”作用。

但要注意，目前番禺一手楼供求关系严重失衡，整个上半年番禺的新房供应量刚刚过40万平方米，而成交量（实现了的需求）近70万平方米，一手楼价迅速走高，二手楼市大热。其实这几年番禺公开出让的土地极少，一手新增供应基本是吃老本，造成成交逐年萎缩，如2003年番禺一手楼成交290万平方米，占广州总量四分之一强，但其后一年不如一年，到了2006年成交不足170万平方米，减少四成以上，今年成交肯定继续下降。

供地少，新货少，需求足，这两年番禺一手楼价反复走高。2003年新房市场成交均价只有2500元/平方米左右，2004年为3400元/平方米，到2005年上升到4100元/平方米，2006年近5000元平方米，截止至8月，阳光家缘显示一手楼成交均价已过7000元/平方米，预计年底市场平均价将接近7500元/平方米，而明后两年楼价上升的步伐很难止住，至于会上升到什么水平，目前难以定论。而这次南区规划滨江大道地块拍到6230元/平方米的楼面价，超过前段时间沙湾地块5783元/平方米的价位，二三年后其近万元的售价可以看作是未来该区高端产品的典型代表——无疑这个预期是对番禺一手楼市缺货状态产生的市场走势的极端判断，对楼价走高的压力可想而知。

大幅增加番禺土地供应，目前来看，是稳定该区楼价最迫切的要做的。希望接下来能够看到番禺更多住宅用地供应市场。

金沙地块风险初现

引人注目的是，金沙洲三块地拍出63亿元，楼面7900元/平方米至8700元//平方米的超高地价，几乎是去年拍地价格的一倍。对开发企业来将，一年时间土地成本上涨幅度达到100%，这不能不说具有相当大的风险。问题已经很清楚，未来两三年，金沙平均楼价只有达到1.2万/平方米的水平，开发企业才会盈利，如果购房者不能接受总价过百万元的郊区中小户型公寓，那就意味着相当大的市场风险。而该地区是广州新增土地最集中的供应地,中小户型、限价房总量很大，又地处郊区，未来的供求关系和楼价应该是最稳定的。

目前发热的市场情况，很容易让人乐观地看待楼价的未来走势，但郊区楼价的上升幅度是否会轻松再上两三个台阶，我个人觉得应该慎重，如果再考虑未来政策带来的市场波动因素，还要有所保留才稳妥。

至于老城区不到2800元/平方米的烂尾地块的楼面均价，如果算上拆迁成本和机会成本（特别是在拆迁过程中可能出现的隐性成本），这个价钱很难说值，也很难对项目影响未来区域楼价的大小进行分析。

目前楼市热度升高，楼价涨幅度加快，投资行为增加，市场越来越多地弥漫着看好未来市场的超强预期，有些确实是过分的乐观，在这种形势下拍出的新地价，多多少少孕育着市场风险。根据这次拍地价格来分析和预测未来楼价，尤其需要强调风险意识；如果根据它来指导自己置业和投资，更需要理智，不能轻信这个价的所谓指标意义。