前不久，社科院发布的房地产发展报告称，2006年我国一些大城市的二手房租售比已超过国际警戒线1：300的标准，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比达到1：400。结论是这些城市住宅投资收益率较低，房价高估，有了泡沫。

 

这个结论到底对不对呢？要具体分析。

 

“二手房租售比”作为市场研究的常规指标之一，它的意义不容忽视，国际上用“租金售价比”（即每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值）来衡量一个区域房产运行状况，一般界定为200至300。如果租售比超过300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。

 

但是，运用租售比来衡量我国城市房地产市场时，可能要注意我们与发达国家市场的区别——由于我们的城市处于高速扩张中，而人口增加、经济增长带来了城市吸附效应，将很多资源、财富和购买力都吸引到中心城市，形成庞大的购房需求，市场属于需求带动的扩张型市场，而发达国家基本是平衡的市场，因为它的城市化进程基本完成。由于这个特点，用租售比（包括房价收入比）比的国际化指标来衡量我们的城市市场情况时，会形成一定偏差。当然，这并不是说国际惯例的标准完全不能说明问题，也不是想否认目前一些城市的房价偏高，而只是想说明这些指标运用到我们的城市时，应该有新的、不同与发达国家成熟市场的标准。

 

这里简单地估算一下广州二手住宅市场的租售比水平。根据满堂红地产4月广州八个区（不含南沙、萝岗）最新成交的2000多宗住宅租赁案例数据，月平均租金为27.14元/平方米；买卖成交案例有1000多宗，成交均价为5885元/平方米。如果将这些成交案例看作是当下二手住宅市场的租售样本，其租售比的水平为1：217，是基本正常的，并没有过高地偏离价值轴心。

 

各区的情况：

 

越秀区：1：199（平均租金38.1元/平方米，平均成交价7570元/平方米）

天河区：1：241（平均租金28.8元/平方米，平均成交价6934元/平方米）

荔湾区：1：206（平均租金28.86元/平方米，平均成交价5954元/平方米）

海珠区：1：245（平均租金25.92元/平方米，平均成交价6353元/平方米）

番禺区：1：303（平均租金15.9元/平方米，平均成交价4825元/平方米）

黄铺区：1：289（平均租金15.59元/平方米，平均成交价4514元/平方米）

花都区：1：184（平均租金16.67元/平方米，平均成交价3072元/平方米）

 

要说明的是，这还不是严格的租售比值，只是市场当下的基本情况，因为其租赁房源和买卖房源存在差异。另外花都区的租赁案例过少，代表性有限。

 

广州二手房租售比还有一个特点，小户型单位的比值低，也就是说，中小户型单位的租金平均水平普遍要比大户型的高。根据一些成交活跃楼盘的近几个月租售案例，我们也可以比较清楚地看出不同楼盘的租售值情况：

 

祈福新村租售比为1：279（租金平均水平18.6元/平方米，成交均价5200元/平方米）

丽江花园租售比为1：280（租金平均水平17.5元/平方米，成交均价4900元/平方米）

华景新城租售比为1：237（租金平均水平27.2元/平方米，成交均价6450元/平方米）

棠德花园租售比1：273（租金平均水平16.7元/平方米，成交均价4650元/平方米）

双子新城租售比为1：175（租金平均水平65.1元/平方米，成交均价11409元/平方米）

富力广场租售比为1：218（租金平均水平41.3元/平方米，成交均价9017元/平方米）。

 

这些成交活跃楼盘的租售比值是整个市场的典型代表。其实租售比可以转化为投资回报率，这两个指标具有相同的意义，由此可以判断目前市场总的回报和楼价高低情况。

 

 

见本人文章《目前楼市仍有较多投资机会》

http://blog.sina.com.cn/u/498c08c40100094k

http://blog.soufun.com/bulu/9317875/stencil003_1.htm

http://blog.focus.cn/myblog/2982578.html