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本轮观望黄金周后或结束
(2007-04-28 17:33:44)
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黄金周楼市 |
五一前的这段时间楼市明显呈现出两个特点：一是楼价在高位运行。从所了解的一手楼来看，新开盘价位并不比周边楼盘低（远郊新开楼盘售价一般都较旧盘高），旧盘新推单位的售价也基本是稳中略升，波动不大。二手楼价从个盘看，变化也不大，业主心态依旧较强，出价高，成交价基本稳定，略微涨点。我们基本上可以从个盘情况来推及整个楼价变化方向，成交均价环比这个概念反而科学性不足。这一点就不详论了。
第二个特点大家都看到了，观望情绪浓。出现这种情绪很好理解，两会期间，政府官员出面表态一定要降楼价，无疑是有震慑力的。中央政府屡屡对楼市宏调表态，地方具体调控措施陆续出台，尤其是媒体集中报道，大大小小、纸质的、电子的、网络的一齐将楼市和楼价问题“焦点化”，其中不乏炒作，购房者的心态很难不受影响，“等等看”自然成了唯一选择。而且，高楼价本身也会让一部分购房者止步不前。
预测五一黄金周，我认为主要是看上述两个特点是否会有变化。
首先，预计五一黄金周将再一次对广州楼价运行轨道进行一次“检验”，也会再一次清晰地表明今年楼价“稳中趋升”的特点，道理自然离不开供求关系现状。
从公布的数据看，1-3月广州十区批准预售住宅总量为139.76万平方米，10828套，而成交量为210.71万平方米，18870套，一季度一手供求之间的差距超过70万平方米，8000套。二手市场一季度成交较去年同期增长13％左右，显示需求较为旺盛，而盘源供应依然是比较紧缺的，总的还是“盘少客多”。数据显示延续两年的“求大于供”的市场格局没有改变。虽然需求也在减少（主要是一手楼需求减少），但如果考虑今年供应的情况，楼价出现下降的可能性极低。中国社会科学院近日公布的2007年地产蓝皮书中也预测“广州、深圳今年楼价稳中有升依然是主旋律”。
其次，黄金周楼价不会“松动”，那么，本轮由言论和政策主导的观望情绪很有可能将随着“五一”期间购房者的看楼行程逐渐消退。事实将胜于雄辩，当各楼盘的价格并没有出现太大变化，尤其当可看的和可选的楼不多的时候，刚性购房者可能会首先考虑他的选择，对目前楼价的接受力会大大提高。
一手供应集中的区域，如花都、白云、天河等，一手成交在整个五月的表现不会太差。而一手供应紧缺的地区，如番禺，二手楼价相比一手差距较大的地段，黄金周的二手市场将会有不俗表现。
当然，市场观望情绪不会完全消失，因为整个市场接受目前高楼价仍然有较多不确定因素，如悬在头上的政策之石还没有完全落下来，不少投资性的购买力可能会因为股票市场的诱人机会而发生转移。
要注意的是，如若今后市场成交均价再度发生变化的时候，应该注意是否是因为郊区和远郊低价房成交比重加大所致，也要注意是否是因为保障类房子如单位自建房、经济适用房、限价房以及新社区房子的加入使得市场均价出现波动，以免出现判断市场走向的失误。
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