最近有朋友咨询买楼投资的事，他们的问题始终都围绕“市场目前到没到顶？”、“楼价会不会向下走？”。4月7日我参加羊城晚报和珠江地产共同举办的“2007投资高峰论坛”，也有投资者问到这一点。最近这段时间，新政策接连出台，舆论不断聚焦楼价，专业人士意见分歧，又临近五一黄金周，似乎有点让人无所适从。

但是，不管环境如何复杂，市场还是会遵循基本的规律，并按照它的惯性走下去。对于目前市场是否有投资机会，我谈谈两个基本看法。

第一个看法，市场仍在向上走，投资机会不少。

实际上，判断市场是否到“顶”，可以从一些现象来入手分析，简单说是“三看”：一看周围人是不是都不买楼了，这从成交量上会有反映；二看市场上的楼是不是多得很，以致于大小业主竞相削价卖；三看是不是政策不断加剧上述两种现象。

这些市场买卖、楼价以及政策效应现象，说到底还是受供求关系左右，或者通过供求关系起作用。从方方面面的情况看，目前不存在所谓“拐点”迹象，也没有向下的表现，如目前市场成交活跃，相比之下，二手比一手交投更加活跃，满堂红3月份买卖交易宗数超过1300宗，创了历史新高。收客和收盘量都有增加。业主卖楼心态依旧较强，并没有受到各种言论的影响。从满堂红研究部研制的二手住宅价格指数看，3月指数1268，较2月的1246上升1.8%，成交均价5677元/平方米，较2月5503元/平方米的均价上升3.2%，两组数据说明楼价稳中趋升。

如果分析原因，可以看作是自04年以来形成的“求大于供”的市场格局惯性作用的结果，如2006年一手住宅年度供求比为100：129，2007年显然不会即刻改变。

市场继续稳步向上运行，高楼价条件下有无投资机会？我觉得答案是肯定的。举两个例子，第一，2006年以来，满堂红地产一万三千多宗买卖交易案例中，同一宗房屋的转手率很低，不到1%，这间接说明市场投机炒作氛围不高，自用和长期投资支持着成交量，市场是良性的。

第二，满堂红3月有两千多宗住宅租赁交易，平均租金26.7元/平方米·月，套均面积64.1平方米/套，套均月租1712元/月。如果按照单价6500平方米/元计算（一手成交均价在7700元/平方米左右，二手成交均价在5600元/平方米左右，两个市场综合起来考虑），以年11个月出租率计，平均每套41.7万，获取租金1.88万，年度租金毛收益率为4.5%，远比银行存款利率高。市场整体租金水平还是比较高的，这说明目前广州楼价具有较强的支撑力，楼价水平在基本正常的范围内。

去年9月，我曾在博客上撰文指出“广州楼价泡沫不大”，立刻有市场人士质疑，认为“楼价泡沫极大”，“楼价降是事实”。当时广州一手楼价在6800元/平方米左右，二手楼价不到5000元/平方米，这半年市场运行的结果其实已经很清楚地表明谁是谁非。从目前楼市整体租金水平以及供求关系来看，我认为楼价还有上行空间。

另外，满堂红地产3月成交的1300多宗买卖交易中，约三成五的客户采用一次性付款方式，虽然比例较去年有所下降，但也足见市场购买力强劲。

第二个看法，最好选择获取长期、稳定回报的投资方式，忌短炒（风险大）；寻找稀缺资源的升值潜力，买入价值未充分挖掘的物业。

房产投资因为租金回报稳定，还有增值空间，风险又较小，受到很多投资者青睐。要是在一两年前介入房产投资，一般都能够获得丰厚收益。即使在目前楼价水平上，投资仍然有空间。从很多交易案例看，楼盘的年租金回报率在7%以上的，仍然可以见到，很多都能够达到5-6%。

作投资，先要了解物业回报情况，了解出租率高不高，考虑租客人群特点，再来决定在什么地段，选什么户型。不仅传统投资热点区域如天河北、珠江新城、江南西等不少楼盘值得考虑，一些新兴地区也有很多机会，因为广州城市发展很快，交通配套设施不断完善。

升值潜力是投资的另一条线索，但判断升值潜力，这是件考眼光的事，可综合政策走向、规划、市场实际等因素衡量其价值。江景、山景、地铁物业、品牌小区物业、老城区高素质物业等，长远看潜力都不容低估。有些区域的物业，由于地处城市边缘位置，价值未被及时挖掘，楼价走势滞后，但往往爆发力强，如去年下半年以来，番禺、芳村、花都等楼价猛然发力，涨幅比其他成熟区域大很多，对投资都十分有启发。

当然，目前投资并不是说没有风险，比如有些楼盘价格过分透支，回报较低，且长远看潜力有限，就应该回避。完全靠银行贷款投资，也要充分考虑未来自己收入水平和利率走高的风险。