宏观地看市场，可以从“量”、“价”两大方面去看。“量”就是通常所说的“蛋糕”。广州二手住宅市场的蛋糕有什么变化？今年的蛋糕只比去年大了一点点，但区域变化却比较大。这里选取“区域成交量”数据，简略分析一下今年二手住宅市场的变化情况。

    下表格06年1-11月二手住宅成交量、同比、市场份额与05年同期比较。

    解读数据发现：

    番禺、天河稳居二手住宅市场前两名的位置。两个区成交量合计超过四成市场份额，处于第一阵营，权重大，地位重要。

    海珠、白云、越秀三区的交易量居于第二阵营，市场份额在十点到十六点之间。

    荔湾、花都的交易量居于第三阵营，市场份额在十点以下。

    黄埔成交量最少，市场份额不到三点。

    比较06年与05年的二手市场表现，我们会发现：

    区域市场表现有所不同，花都、番禺、白云、天河的成交面积同比增加。花都增幅最为迅猛，近四成，市场份额增加1.8个百分点。番禺成交同比增加近一成五，今年下半年番禺二手市场明显较去年同期活跃，市场份额上升了2.8个百分点，巩固了二手住宅市场老大的地位。白云的成交有近十个点的同比增幅。天河成交稳中有增，主要是下半年市场较好，不像去年受政策影响缩量。

    影响二手市场区域表现大的因素主要有四个方面，一是一手市场与二手市场此消彼长的互动效应，二是一手市场与二手市场的增长的相互促进效应，三是区域交通、生活配套成熟度的变化，四是二个市场楼价的比价效应。

    具体来看，番禺今年新楼供应明显减少，二手房成为买家重要的选择，地铁以及交通等利好彻底拉近番禺同购房者之间的距离，番禺已完完全全成为广州一部分，加上前几年开发的大量高素质小区楼盘成为二手房源重要部分，4000元上下的单价具有相当优势，此消彼长效应明显，使得番禺二手市场地位非同一般。

    花都、白云这两个区近三年一手住宅大量上市，带动了二手市场，呈现出一手、二手相互作用的效应。两个区的区位地位、交通、环境得到较大改善和提升，楼价具有吸引力，成为今年二手市场的亮点。

    老三区的二手成交量继续缩量，与其新增、存量供应有限有关。海珠区今年二手住宅市场表现不佳，主要是05年大幅增长后的回调，二手楼价上升较快也是重要影响因素。

    当然，各区域的变化点在哪里？什么类型的二手房成交有不同？具体板块和路段的交投上有什么新的特点？这些细分的特点还需要进一步分析。

    预计明年白云、花都的二手市场仍然会保持增长态势，会有更多中介公司到花都开拓市场。番禺二手市场的一哥地位愈加牢固，天河高档住宅市场份额占相当比重，有大量的购房者青睐，预计明年成交量比较稳定，而老三区的蛋糕有可能继续变小，但新越秀区的教育、区位优势不会动摇，置业投资者对该区高档住宅的需求有增无减，依然会保持其相当的市场地位，无奈货量有限，价格较高，成交难以放大。