今天有记者朋友打电话来讨论国家税务总局出台的“个税自行申报办法”涉及房产交易税的问题。 又涉及征税！想必这会是关心房地产市场的人的第一反应。

大家还记得去年的“六一新政”规定，出让取得产权证不足2年的房屋，征收5.5%全额营业税。年底地方又规定，转让房屋个人所得税采取“据实征收”或者“核定征收”方式。今年5月出台的国十五条措施，将征收5.5%全额营业税的条件，延长为取得产权证未满5年。加上这次“个人转让房屋所得计算申报”规定，两年内我们已经是第四次看到关于住房转让环节被征税的政策了。

先不说这次规定是否有重复征税的不合理嫌疑（我们知道其实房屋所有人在房屋转让过程中，他是必须缴纳个人所得税的），也不谈规定的目的是为了调节收入差距悬殊的社会现实，我只想发问，在住房交易环节征税的做法，不断增加房屋流转成本的调控手段，能否起到调控作用？

很显然，对房屋转让环节来征税，不论是征个税、营业税、契税，还是其他什么税，目的似乎是想通过增加二手房的交易成本，来减少房地产的投机、投资行为，从而消除房地产市场的价格泡沫，使房价稳定下来。政策调控的这种初衷比较容易理解，但问题的关键是，征税的调控思路在目前的二手房屋市场对不对路？能不能奏效？我觉得这里要打个大大的问号。

为什么这么说？一味用征税办法来提高房屋交易成本，一方面会打击投机，抑制投资行为，起到一定的调控作用，但另一方面，也会带来三个明显的不利影响：一是减少存量房的供应。很多本来会进入市场的二手房源因此可能会暂缓进入或者干脆退出，去年和今年的营业税政策实施后，都直接影响到二手房源供应。二是人为推高二手房价。在实际市场运行中，交易税、个税等的税收成本绝大多数都转嫁到普通购房者身上，例如广州二手房市场业主“实收”现象普遍就是例证，原因是目前存量房屋市场基本上是“求大于供”的格局，买方在议价过程中的地位处于劣势，交易成本新增部份很容易发生转移，二手楼价随之上升。三是对整个存量房市场的进一步发育、成熟不利。交易成本增加，楼价上涨，供应减少，直接的后果是交易量下降，市场活跃程度降低，去年的“六一新政”后，很多城市的存量房市场的交易量骤减，二手房市场这几年快速发展的势头一下子被抑制住。所以房屋交易环节加税的最直接结果是政府得利，存量房市场受打击，普通购放房者利益受损。

这种税收政策其实不利于整个市场的发展。目前存量住宅市场只占总的住宅市场40%，有的城市更加少，份额最多的刚刚50%，大家的共识是，只有存量市场规模超过新增房市场，占到总额70%、80%以上，房地产市场才可能成熟，市场功能才会完善，很多城市存量房市场刚刚起步，政策却给它套上绳索。

这种税收政策对中低收入人群实现置业梦想很不利，抑制了许多真实的刚性居住需求。从下面几个数据可以看出这一点，比如广州目前存量房的平均交易面积在78平方米左右，平均每套总价在38万元左右，平均单价5000元上下，而新增的一手住宅平均交易面积在110平方米左右，平均每套总价约70万元，平均单价6500元左右，大家比较一下这两个市场就会发现，如果存量房市场由于税收政策影响而萎缩，整个市场的供应结构、中小户型和中低价位房源比例会明显偏向大户型，也会偏向高楼价。“7090”政策想解决供应结构问题，但要根本地解决供应结构，除了新增部分，必须发挥存量市场的潜力。只有将巨大的存量住宅的调节作用发挥出来，才可能有效改变目前不合理的结构，满足初次置业和中低收入人群的购房需求，稳定房价。

存量房市场房源多种多样，满足多层次的居住需求，买卖双方直接议价，价格被人为操控的可能性低，二手房价能够更加真实地反映供求关系，本来政府应该不断促进其发育、活跃和壮大才对。

如果离开培育一个健康、活跃的存量房市场的方向，不能很好地发挥存量房市场的基本功能，我个人觉得，宏调要真正奏效几乎是不太可能的。

其实，“国十五条”已经明确提出发展二手房市场的观点，只是到现在没有看到有什么具体的落实动作，不仅如此，还不断有不利于二手房市场发展的政策出台，如税收政策。多个职能部门参与的宏观调控很难形成合力，这不仅是部门职能上的不同和冲突所致，其实也是对存量房市场认识上的误区所致。

                                             12月20日