人们还在翘首期待楼市调控政策细则出台的时候，不觉上半年已经过去。上半年广州房地产市场表现如何？新一轮宏观调控政策究竟给市场带来了什么影响？下半年市场会如何运行？就这些市场关心的问题，我谈谈个人的理解和看法。

我觉得，上半年广州整个市场表现可以概括为以下五个特点。

第一个特点是一手热，二手稳。

这是从市场成交来看的。上半年广州一手楼成交619.8万平方米，较去年上半年505.2万平方米的成交量大幅增加22.7%，成交宗数57159个，同比增长16.5%，市场交投活跃。其中，一手写字楼市场表现十分抢眼，成交量较去年同期猛增1.7倍，达到39万平方米，而去年上半年的成交量只有14.3万平方米，一年来体育中心、珠江新城、东风中路等办公成熟区域不断有新的甲级写字楼推出，市场表现出较强的消化和承接力，可以用“火爆”来形容写字楼市场。商铺市场成交量达到36.2万平方米，增幅非常大，为56.2%，可以用“炙热”来形容。住宅市场较活跃，尽管有约2个月的时间遭遇政策调控影响，半年成交量仍然较去年增长14.6%，达到498.4万平方米，购房需求旺盛，可以说市场“热度较高”。

二手楼上半年成交达到450.3万平方米，较去年略微减少2.1%，成交宗数40151个，较去年同期减少8.7%。其中，二手住宅和二手商铺分别成交304.5万平方米、20.5万平方米，均较去年减少7%，写字楼成交12.4万平方米，同比增加13%。如果考虑以下两方面因素，一是去年上半年新政前的二手楼市畅旺（去年5、6月的统计数据显示成交放量），二是近一年内两度遭受政策调控，房源减少明显，观望气氛一度出现，我觉得实际上上半年的成交量并不低，说明二手楼市仍保持较稳健的发展态势。

从市场份额看，上半年二手楼交易量占整个房屋市场的42%，较去年同期略有下降。

第二个特点是楼价快速攀升。

楼价在一手楼的带动下迅速窜升。上半年全市一手楼成交均价达到6066元/平方米，较去年上半年5063元/平方米的成交均价上涨19.8%，较去年下半年5159元/平方米的均价上升17.6%。自2003年以来，上半年一手楼价加速上行。目前越秀区平均楼价超过8000元/平方米，而天河区楼价接近8000元/平方米，这两个区域的楼价最高。花都区的一手楼成交均价接近3000元/平方米，由于基价低，这两年升幅巨大。各区域楼价上升幅度都在一成以上。

在一手楼的带动下，加上二手房源相对稀缺，促使二手楼价稳步走高。从官方的交易数据看，2006年上半年全市二手住宅成交均价为3325元/平方米，较去年上半年2988元/平方米的成交均价上升11.2%，较去年下半年2997元/平方米的成交均价上升10.9%。从满堂红地产的成交数据看，广州原九区（不含花都区）上半年二手住宅成交均价4609元/平方米，较2005年上半年3945元/平方米的成交均价上升16.8%。满堂红地产的二手楼指数监测显示，从2005年12月以来，上半年二手楼价格指数上升6.6%。上述三组数据都说明二手楼价稳步走高，升幅较一手楼小。

购房需求旺盛，尤其是改善居住需求集中释放，是导致楼价上升的主要原因。楼价高涨中有两个因素值得关注，一是去年第四季度以来，一手楼定价普遍较高，今年提升的速度明显加快，不断走高的楼价促使部分购房者由于担心楼价日后会更高而提前入市，从而放大了市场真实需求；二是相比之下，市场的实际供应量明显不足。上半年新建商品房的批准预售量为392.5万平方米，较去年489.5万平方米的批准预售量减少19.8%，一方面需求增加，另一方面实际供给减少，产品供求的不平衡关系有增五减。上半年一手楼的市场吸纳率达到158%，远远高于去年全年118%的市场吸纳率，供小于求的局面进一步加剧。

第三是政策效应显现，市场观望气氛促使成交有所回落，价格上涨动力明显减弱。

从5月份开始，国家调控楼市政策不断出台。中旬旨在调整供应结构、稳定楼价的“国六条”出台，下旬九部委十五条调控细则推出，套型建筑面积90平方米以下户型必须占70%的指标引起市场较大的争议，观望气氛初步形成。在各地调控细则未完全明朗前，市场的政策消化期不会立刻结束。种种迹象表明，5、6月购房者入市的意愿有所降低。调控当前，市场参与各方对楼价再上升都不认同，成交有所减少，楼价继续上冲的动力明显减弱。从市场实际反馈来的情况看，6月份楼价基本保持稳定。政策将影响未来楼市走向，这一点确定无疑。

第四个特点是老城区和近远郊依旧是市场热点。

从区域成交情况看，天河、海珠、番禺三区的霸主地位依然。中心城区成为市场的热点，核心区域的地段资源显得越来越稀缺，价值增长潜力不可小视。不论是住宅项目、写字楼项目还是商铺项目，都受到市场追捧。如越秀区上半年市场成交量较去年猛增93.8%。

而远郊如白云区周边、花都区等地，由于是新增供应的集中地，市场地位越来越重要，加上近远郊其楼价具有一定竞争力，成为众多白领买家的首选。

第五个特点是土地供应剧增，开闸调节作用将显现。

上半年广州公布了今年82幅土地约850万平方米的庞大供地计划，其中住宅用地43幅，占总量的83%。八区计划出让50幅地块，近200万平方米土地面积，约450万平方米建筑面积，住宅用地25幅，土地面积135万平方米，建筑面积达到225万平方米。这是多年来政府供地力度最大的一次。上半年政府已经两次分别收回25宗、47宗闲置土地，用地面积超过80万平方米，这些土地也将陆续供应市场。土地两个市场“开闸放水”，将从源头上解决有效供应不足的问题，也将对未来1、2年内的市场供应起到十分积极的调节作用。

上述五大较突出的市场运行特点预示着在政策调控条件下，广州房地产市场总体仍然运行在上升通道中，表现较为活跃。

但也要注意，上半年整个市场的问题十分清楚，主要是两个方面：楼价过快上涨以及实际的新增供应仍然不足。这两方面对市场产生一定的负面作用，引发一些跟风买楼、被动消费、提前入市的半刚性需求，加剧实际供求关系的不平衡，夸大一手楼定价的优势地位，可能导致少许价格泡沫的出现。本次新一轮楼市调控及时阻止了负面影响的扩大。从这个意义上看，为了楼市的长远发展，新政是一场浇灭燥火的及时雨。

至于下半年广州楼市的走势，我觉得有一点应该是肯定的，就是各方面的因素都不支持楼价继续快速上行，楼价上涨的动力已经减弱，平稳是未来楼价的基调。下半年可能会出现部分开发商为快速回笼资金，主动校正原先奇高定价，楼价略作回档调整（幅度十分有限）。但是，这种情况发生的时间和地域都会有限度，因为毕竟市场实际的求大于供的格局没有得到根本改变。也就是说，在调控政策的作用下楼市会继续进行调整，市场参与各方都会趋于理性，调控细则还需要进一步消化。如果保守地估计，第四季度的置业旺季会如期到来。

新政策中“套型建筑90平方米以下住宅必须占70%”的政策究竟会多大程度改变人们的购房行为，进而影响市场需求，目前来看还是个悬念。这个政策肯定会使购房者对将来住宅供应的种类的心理预期发生微妙变化。一种新的预期会如何影响市场的需求，是否会影响改善型、首次置业以及投资者的购买决定，还有待观察。当然实际产生影响至少应该是2007年下半年以后的事了。