29日，建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的十五项措施正式出台，“国六条”调控措施得到具体化。本轮调控的关键词之一是“调整住房供应结构”，措施体现得比较充分，另一个关键词“稳定房价”是否会如期收到效果，目前难以评估。总之，预计《意见》将对地产行业产生较大影响。

影响之一：估计近期市场观望气氛增加。这是任何一项政策都会带来的直接影响产物，很正常的，一手楼市和二手楼市都不会例外。问题是观望会持续多久？观望是否会成为市场逆转的诱因？就像00年-03年的时候，市场普遍地观望，以至于楼市处于阴跌状况。目前整个社会对于楼市的未来预期，包括对楼价未来的预期，大多数人是看涨的，少部分人不乐观, 近期多个调查都是这个结果,我认为，观望的时间会比较短。

影响之二：开发企业与开发模式将重新界定。关于90平方米以下住房要占项目面积70%的规定，关于土地供应限套型、限房价，招标竞地价、竟房价的规定，关于开发资本金和信贷的规定，关于土地闲置处置规定（原来就有，略有新规）——即使是这四个方面，足以说明开发房地产的规则已经被修改。如果严格执行，房地产开发的过去可以说是“自由”开发，“自由”定价，新规则下这个自由度大大减低。产品和价格都受到限制，一手楼价也隐含存在被行政手段干预的可能。开发企业的开发行为包括定价、销售、融资等必将发生改变。但这个影响不会即刻生效，将通过日后的开发行为，将影响效应逐步传递到市场上。

影响之三：政府部门的相关管理也面临重新定位。如何确定规划、审批、验收、监管，在新规则面前，政府部门首先要重新制订、适应新的游戏规则。

影响之四：产品供应结构会改变，中小户型肯定会增多。这是这次措施的核心内容。中小户型增多，当然，这又会引发将来大户型房子的稀缺，特别是高素质、以大户型为主的高尚居住社区，价格也许可能会高到难以想象的价位。

影响之五：一手楼供应量暂时会减少。关于开发企业资本金和信贷的规定，使得开发投资短期会减少。关于90平方米以下住房要占项目面积70%的规定，将影响后续未开工的供应，有个较长的重新定位、审批时间。若严格执行土地闲置有关规定，土地开发会减少而影响实际供应。这几招，一方面会增加中小户型供应，但另一方面，会导致实际供应的减少。这样一来，如果供应减少，短期内房价难以稳定。这与增加供应有矛盾，当然长远看有利于市场健康发育。

影响之六：资金实力不够的开发企业显然面临被淘汰的危险，市场洗牌是难免的。每一次调控都是一次行业洗牌。这是不变的金律。

影响之七：如果实施限房价可能使开发行为面临风险。如果从土地开始限房价的话，市场对未来上市产品的楼价预期稳定，价格上涨动力减弱，这对稳定楼价格预期有正面影响，但同时使开发面临未来风险，因为市场不可预测，而楼价在一两年前已经基本确定。这会使开发周期变短，以降低由此带来的风险。这个政策将会招致开发行业的猛烈抨击和强烈反对，利益博弈再所难免。这是政策争议点所在，可称得上是完全非市场化手段。

影响之八：二手楼放盘价会小幅上升。这是关于延长营业税转让年限政策带来的直接影响,卖家自然会将税金打入房价。

影响之九: 房源短期内会减少。关于延长营业税转让年限政策的影响，一部分业主可能观望，不愿马上承担多出的税金，推迟放盘或改售为租。5年楼龄内的房子占市场交易量的比例约为二至三成，有一部分会“潜水”。房源减少意味着供应减少，对价格有拉动作用。二手市场房源不足的情况会加剧。

影响之十：别墅和高素质的大户型小区产品将来会成为稀缺的品种，价格可能在目前的基础上还有大的升幅。供求关系决定的。

影响之十一：需求短期会受到一定影响。投资性需求会有所降低，改善或首次置业者会短暂观望，这一点实际上已经开始了。但最关键的是，需求的影响是否会改变目前广州二手市场“求小于供”的状况？答案是否定的。从目前多方了解的情况看，二手市场的需求比较实在。有机构2月作了抽样调查，投资比例不到7%，炒楼比例不足1%，虽然由于样本关系，数据偏低，但还是说明，目前楼市的买家比较实在。数据显示，20-55岁人群中，计划未来2年内买楼的比例较高，超过二成，一手和二手都会是选择，比例较居高。尽管高楼价和政策会对一部分的购房计划产生影响，但政策使需求逆转性减少的可能性几乎为零，供求关系仍然不平衡，楼价上升动力依旧。但可以肯定，目前一手楼价带动二手楼价的上涨动力大大减弱。

分析需求变化问题，对评价政策会产生什么效应是最关键的。目前一手楼的需求主要是改善需求（换房）。第二套住宅、第三套的居多。也有一部分是结婚、生育购房（加上拆迁）。还有给子女、保值购房。另一部分是投资购房。总的看，投资购房需求占的比例不多（还要核实）。或者说需求的有效成分比较高。最刚性的是结婚生育拆迁购房。改善型需求的购房计划有推迟可能，但比例有限，推迟的时间更有限。弹性最大的是投资购房。这部分应该会有所减少。二手楼的买家以自用为主，改善型和刚性需求比较高，投资比例同样较小。

考虑经济、收入水平、城市建设都以正常的高速度发展，需求没有理由萎缩。反倒是房产作为最佳保值增值工具已经深入人心，所以，政策来临，购房观望应该是暂时的，不会重演00年-03年楼价阴跌走势。

影响之十二：政策效应在经过去年的新政调控后，会递减很多，二手市场经过去年新政，市场的参与者的抵抗力、承受力、抗药性都明显加强了。

近期看，会交错发生两种效应：供应减少的影响与对未来预期有所改变的影响，前一个是导致价格上涨的动力，后一个是导致价格下跌的因素。但由于预期的改变只是暂时的，在少部分人中存在，宏观面、市场面都不支持这种预期，所以，最终起会产生比较大影响的还是前者。

总之，十五项措施会对开发企业产生较大影响，影响到开发模式，定价模式，乃至销售模式。可以说是一手调控措施为主。政策对二手楼市也会有阶段性影响。一手楼价和社会预期究竟会怎么演变，有待观察。当然，也应观察由一手市场带来的对二手市场的影响。

令人疑惑的是，十五项措施中关于“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”，没有实质内容。从长远看，如果没有一个规范、稳定、活跃的二手楼市场，没有一个房源多样化，充足的市场，人们的各种居住需求要得到满足，几乎是不可能的，对整个房地产市场的健康、成熟也不利。怎么积极发展住房二级市场，是接下来最大的期待了。