最近跟朋友一起聊天，谈到买楼的事情，有位计划买楼的朋友讲了他的担心，“如果现在买楼，万一明年咱们国家的经济走弱，势头降下来，就会连累到地产，楼价就会跌。目前楼价都不算低，可能有下降空间。”所以他决定暂时还是先看一看再说。

经济状况———地产———楼价，他的思路很清晰，其实很多人都会不自觉地用这种逻辑来作出置业决定。时近年尾，大家自然会考虑现在经济好不好，来年会怎么走的问题，所谓对经济来个年终“盘点”。

那位朋友的担心，还是有道理的。大家都知道，国家对经济的结论是“有点热”，近两年不时出台调控措施，在这种情况下，有理由去担心，经济会不会已经踩了刹车，不像以前那样强劲？何况房地产曾经是经济的顶梁柱，叫做“支柱产业”、“产业火车头”，但现在成了重点调控对象，可谓是“此一时，彼一时”，像上海就是个典型，房地产风光不再，经济都可能受影响。仅仅是这两方面的情况，就让人有点不好把握，要是加上国际油价一路上涨，企业赢利减少这些情况，就更加拿不准了。

最近一段时间我也仔细考虑这些问题，想整理出其中的头绪，比如，究竟是哪些因素影响经济发展的快和慢？这些年是高增长的大好时光，动力在哪里？还会不会延续下去？思考这些问题还是很有意思的。

参考了一些数据，对05、06两年的经济，我有三点总结：

第一，05年经济增长强劲，出乎多数人的预料。

关于今年GDP（国内生产总值）增长到底多少，预测有好多版本，保守一点的是我们官方统计部门，它预测GDP增长8.5%左右，而大多数是乐观的预测，认为今年全年经济增长9.4%左右。乐观派有很多数据支持，占了上风。去年GDP增长是9.5%，今年不相上下，看来宏观调控政策对经济增长速度没有效果，同多数人年初的预计完全不一样。

怎么解释？先简单地分析我们国家经济增长的模式。经济增长无非依靠三大因素，一个是消费拉动，一个是投资拉动，一个是出口拉动。我们国家的经济增长基本上是靠后两个因素。统计数据显示，05年前三季度我们的投资增幅达到26.1%%，出口增幅23.7%%，消费也增加，幅度为13%%。源源不断的钱投到各个领域，就意味着“紧信贷”政策没有兑现，GDP被拉动（例如，广州2004年GDP超过4000亿人民币，光投在道路基础设施上的钱就200多亿，就会拉动GDP约0.5%的百分点）；出口猛增，预计今年贸易顺差将会超过1000亿美圆，而去年只有300亿美圆左右，人民币升值丝毫没有影响到对外贸易。

依靠外贸出口，依靠投资，我们今年的经济增长强劲。房地产在整个经济发展中的权重和地位，实际上已经下降，或者说对房地产进行调控，已经不能影响整个GDP的高低了。大体可以这么理解。

第二、06年经济会继续快速增长，速度可能会有所下降。

可以预期，我们的出口、投资这两驾“经济马车”明年将继续拉着经济往前走。
我们的劳动力价格便宜，仍然是最大的竞争优势。

有统计说，单位时间美国工人要花100美圆的工资成本，我们的工资成本不到1美圆。这种差距，短期（30-50年）不会发生根本改变。这就决定了外贸还会继续充当我们经济最有力的牵引力。

当然，明年大家会看到更多的贸易争议、顺差带来的人民币升值压力、还有农民工要涨工资的呼声，这些因素都会成为明年外贸的制约。预计对外贸易不会像今年这么风光了，但全球经济继续保持良好发展态势会给我们的外贸带来各种各样的契机。

投资规模会得到一定控制。翻一翻刚刚结束的中央经济工作会议的文件，会发现宏观调控的任务目前还没有结束，信贷和土地仍然是重点调控的方面。在保持经济稳健发展的目标面前，投资的拉动作用肯定不会消失，当然也不会放大。怎么用钱，不仅要考虑会不会引发由物价上涨带来的通货膨胀，还要考虑产品生产过剩，卖不出去引发通货紧缩问题。投资始终是我们国家和地方政府刺激经济发展最有力的“武器”。

06年还是“十一五”规划第一年，国家政策的倾向性已经很明显——平稳发展。
所以，从出口、投资、政策取向这三个方面来看，06年GDP增长肯定会低于今年9.4%的水平。

第三、未来几年经济快速发展可期。

经济高速增长能够持续多久？靠出口、靠投资的拉动，经济增长能持续多久？这个问题大家都会要问。

其实我们经济的这两驾马车，是不够健全的，有点破。靠出口拉动，主要是制造廉价的加工商品，而高技术、高附加值产品少，消耗大量的资源，破坏环境，显然不能持久；靠投资拉动，但效率不高，投入产出不成比例，使经济结构问题越来越突出。可见目前的经济增长方式是有缺陷的，主要是第三驾马车——消费的拉动作用还不强。

这个问题，政府已经充分意识到了，在“十一五”规划、最近的中央经济工作会议上，把拉动内需更是提到战略的高度。

可以看到关于解决这个问题的一系列举措：
——增加人民收入。免农业税（农民将年增收入200多亿）、个税起征点上调（工薪阶层年增300亿）、增加低收入人群收入。
——完善社会保障制度（医疗保险制度、养老保险制度等）
——个人福利（如教育等）

当老百姓口袋里的钱包鼓起来，并且不用担心自己后半生的生活以及子女的教育等问题时，他才会掏钱出来买房、买车、买家电、买数码产品、买衫。消费才会被击活，经济才会获得增长的内在的动力。

从种种迹象看，政府正在致力于解决这些问题，就是所谓“新发展观”的内容。

所以，可以预期，未来消费的增长会比较快，拉动经济的作用会越来越大。基于这样的认识，我对未来几年经济快速发展是有信心的，我们国家经济持续的快速发展也是可以期待的。

而且，拉动内需一个最重要的得益者就是地产行业。可以乐观的预计，宏观经济的发展以及拉动内需的战略，会给地产行业带来发展的大好环境。这是看楼市、预测楼市最重要的参考系。

前一段时间，美国花旗银行的分析师对2006年-2010年中国的GDP增长速度作了个预测，相当乐观，我摘录如下：
2006年：8%
2007年：8.5%
2008年：9.5%
2009年：9.2%
2010年：9%

（本文写于2005年12月，故有些数据没引用全年的）