我认为，2006年广州存量房市场将继续保持发展格局，但是将会改变过往那种快速、跨越式增长方式，被平稳发展所取代，成交份额会继续与新建商品房（一手楼）拉近。楼价仍会上行，但涨幅会较2005年小。市场竞争的激烈程度、集中度以及规范程度都将进一步提高。

预测2006年广州二手楼市走势，最关键的是要评估国家宏观调控政策特别是去年6月1日开始实施的地产“新政”的后续影响。我认为，“新政”对广州二手楼市的后续影响可以概括为“一个已经消除，二个仍然不变”。前者是指“新政”对置业者购房心理预期的负面影响已经消除；“二个仍然不变”是指房源（供应）减少的市场环境不变、短线投资尤其是炒楼行为得到有效遏制的影响不变。

作出这种评估的理由是，广州二手楼市需求结构的特点较独特，是自住需求主导型的市场，投资和炒楼的比例较低。这种市场对政策变化的适应力、消化力较强。去年广州在短短三个月的时间里就基本消除了“新政”的负面影响，到去年第四季度，置业需求重新释放，交易量重回增长的轨道，发展趋势并没有改变，不像长三角地区，多数城市的二手楼市至今没有走出政策影响的阴霾。这是判断广州楼市比较成熟、健康的最主要依据。

尽管如此，市场所受的影响还是较显著的，最主要是房源供应减少，如期房禁售， “营业税” 征收规定使次新房入市减少，交易量有所下降。去年广州原八区二手房成交仅比2004年增长4.5%，全年十区总成交量同比仅增长1.2%，住宅成交量同比增长8.1%，而从1998年开始，广州二手楼市每年的增长幅度均超过35%，最高增长速度达到99%。这说明往年跨越式的发展方式，已经转变为平稳增长（见图1）。

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2006年广州二手楼市的需求结构依旧，总量有增无减，市场总体上仍然是“求大于供”的状况，预计市场将延续去年下半年来的发展轨迹，稳步盘升。

预计今年二手楼价稳中趋升。首先，楼价主要是供求关系的反映，房源供应减少，使二手楼售价整体走高，特别是一些配套好，地段理想的房子总量较少，往往是几个客人求一个盘，成为“紧俏货”，致使不少业主乘势提高售价，或者暂时不出售，存在明显的供不应求现象。在中心区成熟地段、区位潜力较大的区域，房价上升幅度会更加大。其次，广州经济连年高速增长，城市建设大量投入，地铁和路政等基础设施使得楼盘配套日趋完善，房屋的价值相应增加。此外，一手楼价高企，会间接拉动二手楼价。从以上三方面的因素来看，2006年广州二手楼价上升趋势是肯定的。但由于目前楼价处在相对较高的位置，在一定程度上会制约部分置业者的追涨意欲，二手楼价上涨幅度有限。

2006年广州二手楼市与一手楼市互动更加明显。一些近年一手楼供求集中的区域，如天河区、番禺区、海珠区、白云区，仍然是二手楼的成交活跃区。投资相对活跃的区域如天河北、珠江新城等，对一手楼交易和价格有较大的支持作用。中心区域的一手楼走大面积、豪宅路线，使部分首次置业的年轻白龄选择郊区置业或者房改房。两个市场置业者区别越来越小，需求是转化的。预计今年两个市场在供求、价格方面的相互影响更加密切，市场成熟度越来越高。

今年二手楼市场将告别整个行业齐头并进发展的时代，去年下半年已经开始的行业新一轮洗牌将深化，市场规范操作成为趋势，将出现明显的“好的更好，差的更差”的马太效应，一部分不适应市场的中介行被淘汰。