2005年广州房地产市场有两大焦点问题，一个是宏观调控，一个是楼价。总结2005年广州房地产市场，有三个比较突出的特点。

 

第一、宏观调控对市场实际供应的影响大于对需求的影响。

2005年宏观调控对广州市场供应、需求关系的影响，更加明显地反映在前一个环节，即开发、投资和实际的供给上。

在开发、投资方面，从统计部门相关数据看，2005年广州房地产开发投资488.86亿元，较去年增加2.5%，比上年回落2.6个百分点，新建商品房竣工面积826.69万平方米，较去年减少17.7%，土地购置投资、新开工面积、土地开发面积均不同程度较2004年下降。

在市场实际供应方面，不论是一手楼还是二手楼，供应都不同程度减少。如2005年新建商品房批准预售量为928.99万平方米，较2004年减少11.2%，其中新建住宅减少的幅度更大。新政实施后，原本占市场一定数量的“期房”退出市场，另外一部分房源因征收营业税的有关规定使得交易成本大增，亦暂时退出。

相比之下，市场实际需求的减幅要小得多。如2005年新建商品房成交量为1099.97万平方米（其中住宅为917.89万平方米），同比减少2%（住宅同比减少4.7%），只相当于供应减少的幅度的五分之一左右。二手住宅成交量为612.54万平方米，较2004年上升8.1%，需求总体上没受到太大影响。

也就是说，2005年市场在实际供应方面减少的幅度远远大于需求减少的幅度，这可看作是宏观调控对市场影响作用的一个比较突出的结果。

 

第二、自住需求主导下的市场发展格局仍在延续

宏观调控并没有改变广州楼市发展的格局。2005年广州楼市没有出现以上海为代表的长三角地区的市场那样上、下半年表现截然不同的大幅波动情况，究其原因，主要在于广州市场的内在特点，即是自住需求主导型的市场，与上海市场投资需求占相当比例的特点有所不同。自住需求的刚性特点决定了它不会因政策因素大幅萎缩、消失。自住需求支撑的市场比较健康、理性。满堂红地产研究部于2005年6月、8月两次对二手市场的购买需求进行调查，结果显示市场自住需求比例很高，投机炒楼的比例非常低。
 
相反，投资需求、特别是短线炒作的投机性需求人为造成房屋高换手率，资金在高利润的诱导下迅速集结，价格反复被推高，需求被非理性放大。一旦调控措施出台，投机炒作即撤出，造成交易量和价格的大幅波动。

由于市场需求基本稳定，市场表现出较高的消化能力。2005年广州十区新建商品房的吸纳率为118.4%，住宅市场的吸纳率更高，空置率大大下降。
 
也就是说，2005年广州房地产市场与长三角地区的市场呈现出不同的特点，其发展的格局主要是有效的自住需求主导的，而不是由投资性需求主导的。

 

第三、楼价继续攀升

2005年楼价延续了2004年的涨势。据广州市国土房管局公布的数据，2005年广州一手住宅的成交均价为5114元/平方米，2004年为4618元/平方米，上升幅度为10.7%。二手住宅成交均价为2992元/平方米，较2004年上升233元/平方米，幅度为8.5%。无论从商品房新盘开盘价格、均价，还是二手市场的热点成交区域、路段或者同一单位的重复交易等数据，都可以比较清晰地看到楼价上升的趋势。

楼价涨的最主要的原因还是市场供求关系的不平衡。市场实际供应减少幅度比较大，但需求减少不明显，所以产生一定程度的供不应求。这是最基本的经济规律，价格所起的是调节作用。

楼价上涨的其他原因，譬如中心城区由于可供开发的土地日渐稀少，供应减少，供不应求现象较为突出，楼价居高；广州的城市发展外扩速度加快，以地铁和道路建设带动的市政建设投资力度大，使得楼盘的实际价值上升，必然体现在楼价上升上面。目前楼价素质普遍较高，配套齐全，精装修、豪华装修的楼盘越来越多，权重加大，促使均价提高。此外，广州市这些年经济发展速度较快，人们收入增加，成为房价走高的支持性背景因素。

可以说，2005年广州楼市延续了2004年楼价全面上升的势头。宏观调控和地产新政的实施与楼价继续上升并行不悖，这是2005年广州房地产市场的一大特点。

同时，市场有值得注意的三个问题：

 

第一、市场的实际供应（房源）量不足，特别是在城市核心区域可供开发的土地日渐稀少的情况下，供应出现结构性变化，集中在周边和郊区，部分区域的供不应求现象比较突出；

 

第二、楼价较高，需求将会受到一定的抑制。特别是2005年第四季度，在一手楼的带动下，楼价上升幅度较大，将对需求产生一定的抑制作用，部分购房者会推迟购房，或者转向郊区房以及价格相对较低的二手房；

 

第三、产品有向豪华、大户型单向发展的趋势。这种现象在中心城区比较多。它将加剧供应结构的不合理分布，相当一部分主流的自住需求无法得到满足，区域性产品稀缺更加严重，同时对房价更快向上攀升推波助澜，对市场有一定的负面作用。

此外，在上升的市场中，部分区域如天河北、珠江新城地区投资行为增多，成为推动楼价走高的重要动力。但考虑到“6.1”新政已经将短线炒楼的空间大大压缩，投资行为总体来看在正常范围，催生楼价泡沫的效应很小。