根据同一单物业在不同时间成交的价格变化情况，我们可以清晰判断市场的楼价变化幅度，因为同一物业完全可以避免房屋的异质性造成的价格误差，所以计算房屋价格指数方法里头也有同一物业成交的价格指数。我们还可以通过房屋换手情况，分析楼市中的投资行为，特别是短线投资行为即通常所说的“炒楼”的特点，看看市场的炒作氛围是否浓厚。

根据满堂红地产研究部对2003-2005年在满堂红成交的二手住宅案例的整理，汇总出共计46宗同一物业（住宅）买卖重复交易案例。这里对案例作一些初步分析，从另外一个角度得出市场交易特点的三个特点。

1、同一物业交易案例占总成交数比例较低，市场炒作气氛并不浓

从2003年至2005年满堂红地产共撮合约15000万宗买卖物业成交，其中同一物业成交案例为46宗，比例约为0.3%，其中有6宗物业是三次成交的案例，仅占总体的0.04%，数据说明同一物业换手率比较低。如果有全广州市的比例，数据的说服力更加强，但考虑到满堂红地产在广州市场占有相当比例，且店铺分布在各主要路段，所以可以视为全市抽样的一个结果。

我们知道，同一房屋成交换手率高，一般意味着市场投机气氛浓，自住购房者比例低，相反，同一房屋换手率低，则可以合逻辑地推断市场的投机行为比较少，恶性炒作的少，买来自住的多。前段时间，我有机会和上海业内人士交流，据他们介绍，在2005年上半年，上海同一物业换手率很高，高峰期达到40%。数据是否真有这么高，还是缺乏依据的，但至少可以说明，上海市场的短线投资行为曾经较多，即“炒楼”的多。从满堂红同一物业成交情况看，我们有理由相信，2005年市场广州的短线投资者比例总体不高。

2、近九成案例价格是上升的，2005年楼价呈普涨之势

在同一物业成交案例中，41宗是价格上升个案，比例达到89%，5宗是价格下降个案，比例为11%，但这些价格下跌案例均出现在2005年之前，由于这些案例分布在各个区，也可以说2005年市场行情比较好，呈现普涨之势。

在价格上升的个案中，楼价升幅高的达到39%，低的只有2%左右。原先楼价比较低的小区楼盘涨幅相对比较大。如丽江花园最早期开发的丽彦楼一套66平方米的单位，2004年2月到2005年9月换手两次，从14万买入，19.5万卖出，升幅达到39.3%。棠德花园的案例涨幅也较大，都属于低价楼盘。

3、同一物业交易案例以小面积、低价楼居多，短线投资资金量不大

在同一物业重复成交个案中，我们可以发现有几个值得注意的特点：

小面积的居多。成交案例多是60-80平方米的二房、小三房单位。比例超过三分之二。大面积的比较少，如超过100平方米的单位仅二套，占总体的8%。小于60平方米的案例占到二成左右。同一物业转手最符合的还是初次置业的居住型的需求。

低价楼居多。同一物业成交案例总价一般都不高，在20-35万之间，比例约占三分之二，单价在2000-4000元/平方米，比例超过七成五。总价超过50万的仅两宗。这说明，投入到同一物业的资金量不大。

2005年6月，满堂红地产研究部曾经在地铺做过一次抽样调查，发现进行短线炒作的大都是面积小，总价低的物业，这跟同一物业重复交易的特点一致。