影响群体性事件的十大政策性原因连载六. 5:

            大开发商垄断开发业是杀鸡取卵

   “18号文件”文件中首次确认了房地产业的支柱地位的同时，提出了“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”。这样的政策自然会得到大房地产商的捧场。

例如，王石先生便撰文指出：“提高行业集中度的政策导向是正确的，是必要而且可行的。但是，通过企业兼并、收购和重组来扩大企业的自身规模并不符合房地产开发的实际。房地产开发的地域特征很强，通过简单的兼并等手段仅仅是保证了企业获得了新的项目资源，但是对企业文化的传承、企业品牌的形成并没有实际意义”。因此，他建议：通过市场的公平竞争让企业优胜劣汰，通过消费者的自由选择确定房地产企业知名品牌，从而通过市场的判断来扩大企业的影响力。他说，如此一来，自然可以提高行业的集中度，因为公平市场是最好的武器。

    然而，如此政策的推出，并不意味着所有企业的日子都会好过起来。相反，市场经济的残酷一面也将暴露无遗：凭实力说话的时候到了，企业的优胜劣汰将加剧。目前北京大小房企3000余家，真正有竞争实力的不过几十家，淘汰率自然会很高。所以，对75%的中小开发商而言，现在非但不能松口气，反而得为生存而战了。―

    人们担心的“中国楼市正被某种力量悄然“绑架”并非空穴来风，至少有三个信号可以证明：

    一是天价地王屡被刷新，而屡次创纪录的多是一些拥有雄厚资金的上市公司；

    二是房价上涨已经把大部分买房人挡在门外，房产市场变成极少数人的“盛宴”；

    三是很多调控政策被异化成房价的“助推器”，一些地方政府继续从地价、房价快涨中“浑水摸鱼”。

据《中国青年报》报道，房地产上市公司纷纷大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产等都有几百上千万平方米土地储备。2006年以来，万科地产也改变策略开始囤积土地。建行报告显示：2001年年初至2007年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。这成为房价上涨的重要原因。

    值得注意的是，地产上市公司、高收入的买房人和炒房者、一些地方政府，这三种力量已经成为当前调控房价的最大障碍。

   从拿地层面来说，现在中小开发商受到的冲击要远远大于上市公司。中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了少数上市公司的“独角戏”。譬如，去年年底拍卖的北京广渠路36号地块，拼抢的13家地产商都是巨头，上市公司华润置地报出30.5亿元的最高价，是招标底价的1.78倍。

但是，地产上市公司在天价拿地后，并没有立即投入开发，而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。万科2006年年报显示的土地储备量，保守估计至少可以维持4年以上的开发。其他如金地、保利地产等上市公司手里的土地也相当之多。

   上市公司囤地对房价的影响不可小视。很显然，上市公司天价拿地决定了其只能开发高档楼盘，而高档楼盘对房屋均价的拉动是显而易见的。同时，包括万科、富力等在内的京沪深穗知名开发商频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”，要求转让地块或者合作开发。这充分说明，中小开发商的“速亡”加快了这些上市地产公司的垄断步伐。

    虽说中国楼市进入寡头时代的迹象越来越明显，政府需要充分利用调节职能让市场多元化，平衡各方利益关系，切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。而民众希望看到的是，未来的楼市，是重信誉、有社会责任意识的开发商之间的竞争，而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与，那是一个失衡的市场，寡头之外的政府和买房人将更加被动与无奈。

   实际上，这个问题已浮出水面。随着官商的利益日益接近，各地“招.拍.挂”出让土地的面积越来越大，所谓“招商引资“的政策越来越让人费解，我们见到的房地产项目越来越大。许多依法经营的中小开发企业面临被排挤出局的危险，而大开发商越来越有垄断房地产市场的话语权。这是许多市场经济国家看不到的情况。因此，对于大公司天价拿地、疯狂囤地等现象，有关部门不能等闲视之，而是要一方面调整土地拍卖价高者竞拍方式，一方面整理存量土地，加强对闲置土地的回收力度，严厉打击囤地、倒地现象。而且，要多出台“配建房”这样的政策，加快保障房、限价房建设速度，以平抑房价来影响囤地者的市场预期，以避免楼市继续被上市公司“绑架”。

    是谁主宰了大盘呢？大开发商。我十分担心这两次的楼市调控半途而废，可能恰恰加大了房地产行业洗牌，导致强胜弱汰加剧，大者愈大，强者恒强。 最后导致中国房地产市场成了少数房地产巨头的俱乐部。例如2005年以来，调控政策通过提高土地出让、开发企业自有资本金等门槛，希望以此来抑制过热的房地产开发投资。尤其是2006年以来，大批中小房企出现资金链紧张甚至断裂，土地、资金开始向有着官场背景的大型房企集中。以广东省为例，日前评选产生的地产资信20强房企累计开发面积近8000万平方米，拥有土地储备高达约10235万平方米，未来三年计划投资总额为2510亿元。房地产行业的垄断性正在迅速增强，大开发商的话语权越来越大。

    这种行业垄断的结果是，中小房企的退出并没有对国内房地产开发热起到降温的作用。Wind资讯提供的数据显示，国内房地产行业2007年3月实际完成投资1758.34亿元，完成开发土地面积0.27亿平方米。这两个数据均属于2005年以来平均偏高的水平。另一方面，房地产市场区域性极强，在垄断性增强的前提下，少数大房地产商可以通过调节上市进度等措施，更容易掌控区域市场的供应量和定价权。如此一来，要房价下降，何其难也。

    然而，我预言，当大开发商千方百计将中小开发商置于死亡之地时，也就为自身的灭亡敲响了丧钟。因为没有任何一条河流只能让大鱼生存。大鱼破坏了小鱼的生存环境，等于置自己于死地。而房价上涨已经把大部分买房人挡在门外，房产市场变成极少数人的“盛宴”的同时是市场的消灭。为此，只要我们还有一点实事求是的精神，无论是理论界，还是实务界，都应认识到反思并改变“一个支柱”、“三个垄断”的制度是走出僵局的必由之路，所以说我们不能不进行房地产制度的批判。