国土资源部执法局副局长郭宝平在国土资源部的一次新闻发布会后向记者透露：现在社会上对小产权房的处理很关注，前一段时间国土资源部在全国范围内组织了清 理与调查，小产权房主要集中在城市，对土地需求比较紧张的地区，如北京、天津、郑州、济南等地。根据这次清理与调查小产权房所形成的报告，已经上报给了国务院。在报告中国土资源部已经提出初步的政策。对小产权房的处理有三个原则是必须强调的，新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。
    应当肯定，国土资源部的这一态度比去年北京等地的政府与国土部门欲置小产权房于死地的态度有了一定的进步。对此我在去年就说了我的观点，并建议：“依法稳妥处理小产权房的问题”。
    我的研究结论是：
    一、小产权房的概念
人们常常把公产房、使用权房、房改房和乡产房等统称为小产权房。它们虽然都有权利受限的共性，但在法律性质上存在很大区别。我们这里讨论的小产权房是指具 备以下四个特征的房屋：（1）建设于农村集体土地之上；（2）其建设开发未经城市规划部门和房屋管理部门的许可；（3）由所在乡、镇政府或村委会批准建设 出售；（4）买受人非该集体经济组织成员。

二、小产权房问题的成因
小产权房权利瑕疵的根源是现行法律对农民集体建设用地使用权流转的限制。传统理论认为，农民集体建设用地的使用权具有属人性特征，依附于农民在集体经济组 织中的社员权，因此不能自行转让。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于 加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）更是明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建 住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
上述规定，表面上维护了农民对宅基地使用权的保有，实际却阻断了农民自由处分土地使用权，获取土地升值收益的权利。与之相对的，是地方政府和开发商可以轻易征收、征用农村集体土地进行商业性开发，集体土地升值的收益被变相瓜分。
另一方面，由于房地产经营垄断在开发商手中，房价以与国民收入不成比例的速度飞速增长，是城市居民明知小产权房的法律风险仍然进行购买的现实原因。

三、小产权房的种类
按建设开发的主体划分，小产权房开发的主体主要包括房地产开发企业、乡镇政府、村集体经济组织和农民个人四类；按其附着的土地性质划分，可以分为在非建设 用地（如耕地、林地等农用地）、集体建设用地、农民宅基地上开发的房屋；按照购买目的划分，可以分为投资型和自住型两类。

四、小产权房问题的性质和对策
  小产权房实际包含两个问题，土地使用权和建筑物权。从建筑物权的角度看，由于现行法律、行政法规没有对农村建房设置规划许可、施工许可等前置要件，因此只 要建造于集体建设用地上、未严重违反有关规划和工程准则，就应当予以保留。当然，如果建设于耕地等农用地之上，自然应当无偿拆除。从土地使用权的角度讲， 农民的集体土地使用权与城市居民的国有土地使用权应当受到同等保护。禁止城市居民在农村买房、限制农村集体土地使用权的流转是对农民的剥夺。应当说，小产 权房的存在已有几十年历史，并没有出现严重损害农民权益等激烈的负面效果，也并非目前国计民生最迫切的问题，应当予以淡化。之所以目前被炒成“热点”，主 要是由于小产权房的存在触及了开发商的利益。相似区位小产权房和商品房价格的巨大落差使部分社会低收入阶层舍商品房而购买小产权房，在某种程度上起到了缓 解城市住宅供求矛盾和平抑房价的作用，而这恰恰是开发商不愿意看到的。

    因此，我认为，在我国的房地产制度没有回到执政为民的起点和“国八条”和“国六条”的出台不能抑制房价上涨的形势下，最好的做法是逐步开放农村集体土地房 屋市场。现行宪法规定土地是国有与集体所有共存，不能厚此薄彼。法律与此有冲突的，应当进行修改。
    对国土部的新观点，我们应当肯定，并在肯定的基础上加一句话：解决农村小产权房的问题应当把握“稳定、和谐、改革”的原则，不仅仅是不让开发商占便宜！还要着重保护弱势群体的利益，对善意购买“小产权房”用于居住的平民利益要加以保护。我们应当容许广大农民和城市居民共享经济发展成果，用改革的方法解决改革过程中出现的问题。
    对小产权房的问题应分别情况，区别对待，具体做法是：
   （1）对开发商在农村集体土地上开发建设的房屋，应予以没收。可以借鉴济南经验，将其转化为经济适用房或解困房，解决低收入人群的居住问题，并对相关责任 人员进行处罚。
  （2）对农村集体经济组织占用本集体组织建设房屋进行出售的，应在补办手续、补交有关税费后合法化。
  （3）对购买小产权房用于居住的应当保 护，而进行炒房、投资的行为，应确认合同无效。   （4）对农村村委会有关负责人或村办企业没有经过村民代表大会表决擅自建房牟利的，应予以没收并追究责任。

附：

国土部提出小产权房处理原则:不让开发商占便宜

　　本报讯 (记者 徐春柳)国土资源部执法局副局长郭宝平昨日在京介绍，目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，并提出了初步的政策。其中一条重要原则就是，决不能让开发商占便宜。

　　小产权房集中京津等地

　　郭宝平是在国土资源部的一次新闻发布会后向记者透露的，他介绍，现在社会上对小产权房的处理很关注，前一段时间国土资源部在全国范围内组织了清 理与调查，小产权房主要集中在城市，对土地需求比较紧张的地区，如北京、天津、郑州、济南等地。“当然，这还不是普查，还没有一个系统的数据，但我们在给 国务院写的报告中，建议在全国范围内做一个小产权房的普查。”

　　新建小产权房要严肃查处

　　郭宝平所说的报告，就是根据这次清理与调查小产权房所形成的，已经上报给了国务院。在报告中，国土资源部已经提出初步的政策。“当然，将来会出台什么政策，还要看国务院的决定。”国土资源部执法监察局局长张新宝表示。

　　另据郭宝平介绍，对小产权房的处理有三个原则是必须强调的，新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。