我们现在讲拆迁是城市房屋拆迁，现行的《城市房屋拆迁管理条例》只管到房屋拆迁中的一小部分，这是个大问题，另外还有水利工程的拆迁补偿条例，基础设施工程、西气东输工程、南水北调、南煤北运等都会遇上拆迁，但现在的305号令管不了，怎么办？有的地方按土地管理法来执行，但土地管理法有一个很大的弊端，其第25条规定，对房屋的征地拆迁补偿标准不服的，由县以上人民政府协调，协调不成由批准征地机关裁决，裁决不服的进行诉讼。而现在的征地批准机关是省政府，这样就一定要做好群众工作，别让群众闹，否则就会很尴尬。本来可以按城市房屋拆迁规定执行，但不按此操作，要按土地管理法进行。让群众交土地，群众不满意，查你补偿标准，一看是省政府批的，先要市政府协调，那肯定是协调不好的，否则就不会有矛盾了。协调不好打个报告要求省政府裁决，一个人也可以，如果征一万亩，牵涉到5万人，只要有一个人提出，省政府就要对方案进行审查。省政府是查还是不查呢？如果查了，那必然要耗费大量的精力而陷在其中；如果不查，群众不满意就可以省政府行政不作为而将其作为被告诉诸法庭。因此我们的城市规划一定要改，我建议两条，一是城乡一体化，不要城市、农村分开搞，实践中不好操作，比如拆迁中最难的城中村问题，城乡结合部问题，都是因为条例的适用问题所带来的。只管城市国有土地上的房屋拆迁问题，所以要扩大，城乡一体化，现在这一点已经被国务院法制办接受了，现在正在搞的就是《城乡规划法》。第二条建议是抓大放小，现在发一个一书两证，一书是选址意见书，二是建设用地规划许可证，那和土地规划相吻合，这就够了，下面的工作就不要管了。现在还发一个建设工程规划许可证，要求建设单位根据规划将设计图纸、方案、施工图等上报，这样规划人员不仅要是规划师，还要是工程师，实际情况是那些图纸规划人员并不懂，管不了这样上报的规划压在那里，开发商靠关系搞规划，带来很多隐患。如湖南衡州大厦就是典型，烧死20个消防官兵，公安部至今都在讲，城市规划部门没责任么？本是七层建筑擅自加高到八层九层，底层本是商店，却改成仓库堆了大量的易燃易爆品。规划部门就抓好规划设计条件上，层数、容积率、绿化率是否达到了要求，其余的就让行政执法部门去管好了，这就是抓大放小。

    回到我们的房屋拆迁问题上，城中村拆迁、郊区农村拆迁，国内目前做法是两种，一是完全按农村土地拆迁执行，但这样风险很大，一闹就闹到省政府，让省政府裁决；第二种是两步走（拆迁管理书中两步走）的方法，先把房子征收，把土地款发掉，变成国有土地，再开始第二步城市房屋拆迁。这种两步走也有尴尬，如果这块地是定了开发项目的，那么开发项目谁出钱？如果按征地讲，这地是政府征的，应是政府出钱。按土地招拍挂来讲，这时候开发商还未确定，不能用开发商的钱。有的地方两步走就出了问题，浙江某地就是先谈好开发商，用开发商的钱去征地，这就违反了国家三令五申的土地招拍挂的规定。所以我现在建议走一步半，先走半步，再走一步，一分钱不支，在于对法律的理解。土地的使用权的变化以什么为准？按民法通则，所有权的转移以交付为准，但法律另有规定的除外，怎么除外？土地是实行登记制度，其权利以政府登记为准，实际就是以批准征地登记之日起土地使用权就变化了，不再是集体土地了，而转为了国有土地，以前写得不清楚现在这一点在物权法上写得很清楚。现在要解决的问题是，从批准征地始，这块土地的使用权就变成国有的了，现在只是让被征地农民交出土地的占有权和使用权，什么时候交出？所以设计先走这半步，打个报告，按征地程序把这块地批下来，并不是向农民征，而是办理征地批准，从而改变性质。等征地批准后完成招拍挂，按城市房屋拆迁的全套程序走一步，进入城市房屋拆迁的规范管理。按标准给予农民补偿，农民交出的只是土地的使用权，而不是所有权。需要公布的是征地补偿方案，收回土地使用权的方案，如果有建设项目，就列入到城市房屋拆迁中走。从实务操作来看，这种一步半的方法比较适合现在的国情。现在有些地方还愿意按土地管理法来进行拆迁，是想执行按被征土地前三年平均年产值的30倍来作为征地费用，但这一点在操作中是无法实行的，比如宅基地，可能前三年并没有产值；或者房屋用于出租的，按年租金的30倍来计算也缺乏可操作性，所以地价是按基准地价来的，拆迁来进行评估，评估的结果相对会低于城市房屋拆迁的补偿标准，但肯定会高于原先的集体土地的补偿标准。以土地基准价来作为补偿标准，农民是有益的，对政府来讲也好，因为招拍挂的价格一般是高于土地的基准价的。

    第二个争论较大的问题是土地储备问题，这就是修改土地管理法时何第58条未引起太大的争议，就在于一部分站在开发商立场上的学者、官员他们急于在土地管理法修订中把土地储备制度合法化，并且做了大量的工作。现在的情况很尴尬，从中央来讲，除了土地整理办法是个部门规章，没有任何一条法律法规来确认土地储备制度的合法性。而土地管理法在争论中很明确了国有公房企业土地到期的可以收回，废弃的港口、机场等可以收回，没有说群众的合法房屋可以收回作储备。有两个前提条件，一是公共利益需要，二是实现城市规划和旧城改造的需要，这也不是储备。第58条就是这种争论的结果。有些地方出台了城市建设征用集体土地管理办法，比如天津、浙江宁波，就把土地储备制度落实进去，有的地方直接制定了关于土地储备制度的法规。全国人大正在摸底，按规定，地方性法规应报国务院审查，现在关于争论已经结束，下一步关于土地储备还要不要？土地储备不是拆迁的范围，从根本上讲，土地储备的范围应该是荒地、废弃的地、没人要的地，有人住的土地不需要储备，而实际的情况是哪块地好就会被储备起来，这显然与拆迁制度的本意和拆迁制度的实施范围相违背。