重新审视深圳中部地区的“雄起”

    因为深圳是一座带状城市，东西向延展，南北向较窄，因而在城市规划上，一般未出现深圳“北部地区”的概念。总体规划上即将二线关外、紧靠市中心区的龙华，以及紧挨龙华的石岩、观澜划为中部组团，在《深圳2030城市发展策略》上，对原总体规划的中部组团作出了必要的更新，提出了公明、光明、石岩、龙华、观澜作为中部地区的概念。而城市的现实发展日新月异。龙华和原属龙岗即东部组团的布吉均一分为三，龙华分为民治、龙华、大浪，布吉分为坂田、布吉、南湾，而新的民治、龙华、大浪和观澜、以及原属东部组团的平湖和坂田，在地理上紧密相连，在承担的城市功能上也唇齿相依，因而人们在认知心理上逐渐将这些地区整合出一个大的城市功能区块来，以至于策划界冒出了深圳“北部新城”的新概念。

    这一带的崛起，城市中心区幅射力是一个非常综合而强大的因素，主要体现以下以几个方面：一是高新技术产业集群；二是铁路枢纽和物流业发展；三是近年来作为重要的房地产热门板块；四是包括南坪快速在内的几条快速干道的建设。四大因素既是该片区功能形象上融合于城市中心区的表征，也是推动力。而论现实的重要性，顺序可能是反过来的。

    审视该区域的未来发展，不能不具有危机感。因为该区域发展的房地产热潮起到了严重的干扰城市整体功能的作用。简单来说，“高科技厌恶高地价”这是世界性通识，因而房地产热炒热土地，必定是驱逐高科技产业群的。从深圳产业发展布局来说，如果健康的高科技是“良币”，畸形的房地产是“劣币”，如今已发生劣币驱逐良币。另外，作为深圳中心区重要补充，首先应该是土地空间的储备，自98年深圳在原来龙华镇范围内搞总面积达19.38平方公里、可建设用地达10平方公里的“二线拓展区”，就是为中心区的功能外溢作准备的。然而，近几年来的房地产“飓风”，已把深圳中心区功能外溢的美梦吹散泰半，直接把土地紧张的危局如癌扩散般传染到这个区域。而大量土地，实际上囤在一些土地商手中。以至于城市的一些基础设施，都需要靡费功夫从土地商手中讨地，某种意义上也是因房地产过热对城市功能完善的负面作用。再者，在该片区已经形成一定规模、但尚须政策扶持的酒店和娱乐业，以及商业地产的发展，这一类功能对于深圳整体功能提升也有相当重要的意义。同样是在原来的中部组团，现在光明、公明一带成立“光明新区”，以应对东莞松山湖一带高科技研发园区的强力挑战；而以观澜高尔夫为首，延及龙华、民治一带的深圳酒店娱乐业，也应该在蓬勃发展的珠三角酒店娱乐业中分一杯更大的羹。何况，这一杯羹中还有铁路枢纽这一美味。

    总之，重新审视民治、龙华、大浪、观澜、平湖、坂田一带的发展，需要更多从城市整体功能的提升和完善出发，而不能从目前畸形的地产热点出发。

      (本文应深圳晚报李锦伟之邀而写。)

     (九月二十日注：本文被晚报否决，因在地产商赞助的版面，不宜出现这种质疑。)

    （最新消息：该报决定采用。2007.9.20.11:30）