日前华商报以”西安多市民辛苦买房却遇烂尾之痛 烂尾楼之殇谁来解决？“为标题，披露了9个烂尾楼案例。严格地说， 9个烂尾楼只是西安楼市冰山一角，至少说明了这座城市存在着难以协调、解决的问题，让众多购房者买了房而无法安居。其中，大多数以城改房居多，究竟什么原因造成这种现象。笔者就此问题接受华商报记者黄涛采访，内容如下。

黄：导致西安昔日城改遗留问题多的原因是什么？

李：城中村土地属性为集体土地，在改造过程中需要进行土地属性转化，即由集体性质转化为国有开发用地。这个转化手续繁杂，所经过的部门几经精简也有数十个之多，因此耗时较长。

城改项目多为政府招商行为，立项批准后开发商要经过拆迁、设计、报建、建设等环节，在取得“五证”后进行销售。但实际情况往往因资金配置而“虎头蛇尾”，即重金拿地拆迁，进入建设周期多捉襟见肘，建设靠垫资，周转靠贷款，维系靠销售。当金融政策紧缩，后续资金不足时，项目就会以停工状态进入“冬眠”期。

西安一楼盘预售后烂尾近10年，业主仍在还房贷 图/@网络

黄：为什么很多城改房“五证”不全就销售出去了？

李：2017年之前，许多人把西安房价不高归结于城改项目太多，拖了西安房价后腿。应该说，城改房是相关部门平衡西安房价的砝码，只要房价异动，就投城改项目，屡试不爽。同时，大量城改房充斥市场，对商品房品质产生影响，被诟病（西安）烂房子多，好房子少。

在楼市规矩不严够严谨时期，城改房被人们誉为“三边工程”，即：边报建、边建设、边销售，不论“三证”、“五证”，有政府招商引资批文就可上马、销售。而边销售就是维系开发继续深入的根本保障。加之城改房价普遍低于商品房价的优势，让低收入阶层乐此不疲。即便后来政府明确“五证”不全不能销售，但偷着卖是普遍现象。城改房“杀手锏”的威力莫过于低价了！对于普通收入阶层有着极大的吸引力，这也是城改房最牵动政府神经的根由。

西安楼市烂尾楼  图/@网络

黄：去年底西安提出绕城高速内城中村三年清零计划，你觉得可能带来哪些影响？需要吸取过去城改的哪些经验和教训？

李：西安城中村三年清零是个庞大计划，三年拆除114个村为西安历史之最。2019年计划拆除60个村，严格意义上讲是不可能完成的任务。以雁塔区为例，过去的10年共拆除13个村，而仅2019年一年就要拆除6个村，一个村动辄需要数亿资金，6个村十数亿（或更多）的资金何来？

拆迁的安置形式一般为货币补偿和实物安置，无论哪一种形式对目前楼市都会产生一定影响。货币补偿会助推商品房销售，助力楼市可持续发展，也会助推房价上涨；实物安置则会增大楼市存量，对二手房买卖、租赁起到拉低或平衡作用。

目前，就西安楼市存在的问题看，粗放发展的盲目性是开发商的普遍症结，土地转化耗时是相关部门方面的症结，如何打通土地转化通道，加速转化手续审批至关重要。而对于开发商则应该资金实力雄厚，有开发同类项目的经历，这样一方面有绿色通道，一方面有成熟经验，在相互促进而不是相互掣肘的局面下，方能化开城中村这一池厚冰，让西安摘掉烂尾楼故乡的帽子。

笔者以此标题在微博进行谈论，两天时间阅读达15万之多，一部分深受其害的网友不仅曝光了媒体没有披露的项目，还对造成烂尾现象进行分析，主要结症归纳为：土地转性手续繁杂耗时太长、开发商自有资金不足、现有预售制存在弊端、相关部门监管不力、购房者买房捡便宜等，公正的说“一个巴掌拍不响”，所以今后无论城改棚改，“五证”不全绝不能买，不要轻信销售人员的承诺，守住规矩就把自己置于一个安全的地方，不在违规项目买房，即便烂尾也是开发商自己的绝唱。

团长说：城改不是小孩子“过家家”摆来摆去，改的好、品质高，群众满意才是真好！