上世纪90年代末，解放路曾立了一块巨型广告：政企合力100亿打造王牌商圈，这个商圈的核心就是民乐园（万达）步行街。此后，民乐园步行街建成，大商新玛特进驻解放路，与民生、万达形成犄角之势，而沿线其他地块并没实际进展，让解放路王牌商圈的打造漫长而一波三折。

被人们寄予厚望的民乐园，因扼杀了原有的DNA变得不伦不类。万达百货在自己的盒子里自娱自乐，步行街从开始就陷入自生自灭的状态当中，“丰”字型格局没有给商户带来“丰产”，而是一波波乘兴而来败兴而去的房东和商户。

投资者：重金购买的商铺一夜之间贬值了！

民乐园步行街从2009年4月18日开始销售，打出“政企合力再现解放路王牌商圈”口号，以“解放路/双地铁/步行街/铺铺临街”为卖点，价格区间5万元~10万元不等，让一大批投资者落单于此。当年的销售火爆至极，西安最大步行街赚的盆满钵满。

2011年09月21日，民乐园步行街挂牌，随后投资者发现了一个问题，之前销售顾问信誓旦旦承诺的每平方米300元租金根本无法租出，对折后才勉强有了情况。许多财大气粗的房东，不屑于讨价还价，看不上百十元的蝇头小利，一锁铺门就是三年。

万达盒子后边（原尚俭路东四路口南侧）主通道上，有两间商铺，一层单价9万元，两层均价5万元，面积共270平方米，购买者一次性支付了1350万元现金。业主王女士本想用于出租，但看到许多租赁者的租金承受能力严重不足，若按每平方米月租150元水平，这套40年产权的商铺再期满后也无法回收成本；再是租赁者所从事的业态盈利能力普遍较差，无法持续，不能长久。左右为难之际，只好自用经营女鞋。

赵先生是普通劳动者，因给老乡帮忙在民乐园买了商铺，许多老乡都找他帮忙，一来二去大家承诺借他部分现金，用银行按揭买一套小商铺。大家凑哄让他热了脑袋，自筹80万，从朋友哪里借了100万，贷款160万，共计320万元买了一套80平方米两层商铺。他算了算，每平方米月租只要200元就能包住16000的月供，但临出租、谈价时才发现租金与当初销售顾问说的大相径庭。因不同于大款，他只好以单价120元的租金先将商铺出租，加上6000元的工资，还款仍有很大差距。他常常为此纠结，吃不好睡不香，就等着行情好后立马解套。

民乐园八年时间里用现实教训了许多人，“一铺养三代“是最大的谎言，当你冲着西安最大步行街来时，万达销售完成便功成身退，至于当初的规划，爱哪哪去！

经营者：当初想的好好的，为啥在这不管用了！

从民乐园步行街开街，能够给人留下印象的商家有魏家凉皮、巴贝拉、干锅公司、初代等餐饮代表，还有意尔康、极星户外、玫瑰秀等，魏家凉皮曾红火一时，但背不住小凉皮店左右围攻，更背不住高昂的房租成本和不断上涨的人员成本，6年后被迫关张。

在这里坚持8年以上的商家，实属凤毛麟角。意尔康是唯一三家店面在主通道（东三路尚俭路）十字轴上，始终伴随步行街成长的忠实商户；它（东北角）旁边一家叫极星户外的户外用品商店，也坚守了8年，直到春节前夕实在挺不住了，被迫转让；玫瑰秀为自购商铺，是常年经营女鞋的专营店，坚守8年店面养活不住自身，突出的是守，是不得已而为之。

更多在民乐园的创业者最后的结果是血本无归！

当年，万达11号楼下曾开了一家叫南粉北面的小餐馆，两层合计约90平方米，主营米粉、面食，经营者小何曾在深圳一家连锁餐饮公司做店长，回陕后在民乐园投资24万元（装修、硬件等），又花5万元加盟费开起了这家店，用他的话说“每天起的比鸡早，睡的比任何人都晚”辛辛苦苦两年，一直徘徊在即将盈利的边缘，眼看越陷越深，2年后忍痛做出“割肉”的抉择，以8万元将店面转了出去。如今我问小何对当初投资有何思考时，他认真的说：“南粉北面是南方餐饮知名品牌，我们也考察了，想的好好的，不知咋的到了民乐园就不行了。”

与对面曾经火爆的巴贝拉相比，小何还算是幸运的！

巴贝拉是家披萨店，当初每个39元团购火爆一时，常常排队。这种洋快餐毕竟不是面食，人们奔着新奇来尝个鲜后就再不会来，这对于投资400万元，营业面积约400平方米的实体店来说，品种过于单薄，两年的时光就偃旗息鼓，短暂的繁华如过眼云烟，巨额的投资终是血流不止。

对于民乐园曾经的创业者、经营者来说，盲目的投资，经营的失败是剜心之痛。如果投资之前能够调查了解、倾听前辈、同行建议，而不是盲目跟风、随意下海，海水岂能呛你！

网红店：靠网络聚集人气，来的快死的更快！

春节刚过，民乐园又掀起一轮商铺转让潮，30余家春节前还在经营的铺面纷纷贴出转让或出租招贴，令人费解。观察后发现，网红店速死是个新情况。

如果在网上搜索“民乐园步行街网红店”，很多检索令人目不暇接。“如果你不知道这14家网红店，那你一定是逛了假的民乐园！”、“西安这10家高颜值的网红店，据说长得好看的人都去了！”、“网红小店扎堆民乐园，顾客到底喜欢吃还是喜欢看？”

 “在这一片开的网红店，能够超过一年时间算长了，大多数店铺会在3—6个月之内猛然崛起又迅速覆灭。”一家名为“丝骆语咖”的饮品店店长王先生告诉西部网记者赵雪，去年一年之内，该店旁边的两家店已经三度转让，基本不到半年就会有一次更迭。

笔者观察发现，网红店多以甜饮品居多，当网上披露该店出现排队购买现象时，打卡、拍照就会助推销售，很快附近便会出现类似小店，就甜饮品来说，局部地方多达七八家之多；2016年冬，市容加大占到经营管理，串串进店成为趋势，民乐园诞生了第一家网红串串店，一时间排队、打卡名声大噪，紧接着一夜之间20余家串串店争奇斗艳；还有一种更直接的泡面食堂，几乎不要任何创意，只需弄个新奇一点的名字就网晒、抖音开业，这种随手拿来的泡面食堂最多时有10家之多。

一家饮品店经营者告诉笔者，2017年他们来时，民乐园饮品店也就20来家，但是仅仅一年多的时间，饮品店就爆增至四五十家。“不过2019年春节前后就死掉一大批了，包括很多品牌连锁店。虽然他们能够依靠品牌效应引来一定客流，但是店面太多了生存也很困难。”

一个缺乏整体规划的商业街，不能对创业者进行业态指导，没有预警机制；而创业者把噱头、包装当作创新，有样学样、快速复制，即便以网红店面世，人们打一次卡后再不光顾，让他们的寿命不超过三月。这些网红店不论店面的整体结构，室内布置，还是小摆设虽然都是“高颜值”，看起来很美，实际却没什么内容。他们留下一个共同的特征，来的快死的更快。

一条新建的商业街服务于消费者的主体有政府、业主、商家、运营商。政府卖地、开发商卖铺、业主各自为政，导致商业街没有运营主体，缺乏资金投入，而所谓金融小镇文化街的主题定位更是闭门造车，这些冷业态或许满足了政府形象和财税收入的需求，但对于整体商业街的人气几乎是杀伤性的。

回想曾经繁荣的东大街和解放路，丰富的业态构成了人们愿意逛街的根本原因，看电影、吃美食、逛书店、买衣服、买电器、可以洗浴、可以照相、可以游戏、可以修表、可以补衣服……几乎可以满足市民的一切生活需求，正是因为是长期自然形成的商业街，有了商机商家自然无孔不入，业态自然丰富，人群自然聚集。以政绩和开发商利益短期行为打造的商业街就是杀鸡取卵，是一只被吞噬一空的鸡架！

就民乐园步行街现状，8年（若算万达百货和住宅则10年）时间，已面目全非，当初的高颜值不在，极力的涂抹、覆盖掩饰着破败，在解放路、东新街、永兴坊的一侧堕落着，民乐园该何去何从！